Meer info bestemmingsplannen

If you can read this, you have to activate javascript for your browser. This extension was brought to you by TYPO3-Macher, die TYPO3-Agentur.
Meer info bestemmingsplannen
Wat zijn ruimtelijke plannen?

Ruimtelijke plannen zijn de plannen die de overheid maakt om het gebruik van gronden en opstallen op haar grondgebied te regelen of om te laten zien wat ze in de toekomst wil regelen. 

Verschillende ruimtelijke plannen die de gemeente maakt zijn:

Bestemmingsplannen

Om het beschikbare grondgebied in de gemeente zo goed mogelijk te verdelen stellen we bestemmingsplannen vast. Die geven aan hoe de grond gebruikt mag worden, of erop gebouwd mag worden en wat er dan gebouwd mag worden. De gang van zaken bij het vaststellen van het bestemmingsplan en de inspraakmogelijkheden zijn nauwkeurig vastgelegd.

Bestemmingsplannen beschrijven waar het betreffende grondgebied letterlijk voor bestemd is, zoals wonen, tuin, erf of wegen. Een bestemmingsplan schrijft dus ook voor waar wél en waar niet mag worden gebouwd.

Het gemeentelijk beleid en het beleidskader vormen de basis bij het opstellen van nieuwe bestemmingsplannen. 

Een bestemmingsplan bestaat uit drie delen:
• de verbeelding (de plankaart); 
• de regels; 
• de toelichting.

De verbeelding geeft het gebied te zien waarop het bestemmingsplan betrekking heeft, met alle bestemmingen die in dat gebied gelden. De bestemmingen zijn met kleuren, lijnen en aanduidingen op de verbeelding aangegeven.

Elke bestemming op de verbeelding is gekoppeld aan de regels. In de regels staat vastgelegd wat wél en wat niet mag binnen die bestemming. Zowel op de verbeelding als in de regels staan nadere bepalingen van de bestemming, bijvoorbeeld hoe hoog gebouwd mag worden en hoeveel procent van de grond binnen die bestemming bebouwd mag worden.

De toelichting geeft meer achtergronden over het gebied, de bestemming en de bijhorende regels.

De verbeelding en de regels vormen samen het juridisch toetsingskader. Het bestemmingsplan is een ruimtelijk plan dat een direct bindende werking heeft. Wat erin staat geldt voor burgers, bedrijven en gemeente.

Sinds 2008 is het verplicht een bestemmingsplan digitaal vast te stellen. Iedereen kan het digitale plan op de landelijke website ruimtelijkeplannen.nl digitaal inzien. Op het stadhuis ligt ook nog een papieren (analoog) bestemmingsplan ter inzage. 

Een bestemmingsplan wordt vastgesteld door de gemeenteraad. Volgens de Wet ruimtelijke ordening is de gemeenteraad verplicht een (of meer) bestemmingsplan(nen) vast te stellen voor het hele grondgebied van de gemeente.

Beheersverordeningen

Naast een bestemmingsplan kan er voor gekozen worden om een beheersverordening vast te stellen. Dat is een verordening voor een bepaald gebied van de gemeente waar de komende periode van tien jaar geen ruimtelijke ontwikkelingen worden voorzien.

De beheersverordening komt dan in de plaats van een bestemmingsplan. In deze verordening wordt het beheer van het gebied overeenkomstig het bestaande (planologische) gebruik geregeld. In de beheersverordening wordt vastgelegd welk gebruik van panden de gemeente toelaatbaar vindt. Een beheersverordening wordt door de gemeenteraad vastgesteld.

Hiervoor wordt per pand onderzocht of het gebruik van dit pand overeen komt met wat op grond van het bestemmingsplan al is toegestaan. Zo wordt ook illegaal gebruik, voor zover dat nog niet bij de gemeente bekend is, van panden opgespoord. De gemeente maakt een afweging of ze het illegale gebruik wil legaliseren of wil beëindigen. Het resultaat hiervan wordt opgenomen in de beheersverordening.

De gemeente Almere heeft één beheersverordening, namelijk de Beheersverordening Flevolijn (Tracébesluit). 

Uitwerkingsplannen

In een bestemmingsplan kunnen burgemeester en wethouders een bestemming opnemen die later nog in een apart plan moet worden uitgewerkt. Het plan voor die uit te werken bestemming is een 'uitwerkingsplan'. De bestemming kan pas uitgevoerd worden, als het uitwerkingsplan is vastgesteld. De procedure van een uitwerkingsplan is bijna gelijk aan die van een bestemmingsplan. Een uitwerkingsplan wordt niet vastgesteld door de gemeenteraad maar door het college van burgemeester en wethouders.

Wijzigingsplannen

Ook kan in een bestemmingsplan bepaald worden, dat de bestemming van een grondgebied later veranderd mag worden in een andere bestemming. In het oorspronkelijke bestemmingsplan, het 'moederplan', moet al wel aangegeven worden in welke bestemming de oorspronkelijke bestemming gewijzigd mag worden. De bestemmingswijziging gaat pas in als hiervoor een apart plan vastgesteld is. Dit plan is een 'wijzigingsplan'. Een wijzigingsplan wordt net als een uitwerkingsplan vastgesteld door het college van burgemeester en wethouders.

Structuurvisies

Structuurvisies zijn visies waarin de gemeenteraad de hoofdzaken van het door de gemeente te voeren ruimtelijk beleid heeft vastgelegd. Een structuurvisie is, in tegenstelling tot een bestemmingsplan, niet juridisch bindend. Daarvoor moet het eerst worden vertaald in een bestemmingsplan. 

Voorbereidingsbesluiten

Het maken van een bestemmingsplan kost meestal veel tijd. Hierdoor ontstaat het risico dat tijdens het maken van een nieuw bestemmingsplan, vergunningen moeten worden verleend die niet meer in het nieuwe bestemmingsplan passen, maar nog wel in het nog van kracht zijnde bestemmingsplan.

Hierdoor zou het gebied minder geschikt kunnen worden voor de realisatie van het nieuwe bestemmingsplan. Om dit te voorkomen kan de gemeenteraad een voorbereidingsbesluit nemen.

Met een voorbereidingsbesluit wordt verklaard dat voor het betreffende gebied een bestemmingsplan wordt voorbereid. Hiermee wordt voor het gebied een 'aanhoudingsplicht' in het leven geroepen. Dit betekent dat omgevingsvergunningen die passen binnen het van kracht zijnde bestemmingsplan, moeten worden aangehouden. Zodoende wordt het gebied beschermd tegen ontwikkelingen die niet binnen het nieuwe bestemmingsplan zouden passen.

Een voorbereidingsbesluit geldt in principe voor een jaar. Als binnen deze periode een nieuw ontwerpbestemmingsplan voor dit gebied ter inzage wordt gelegd, neemt het ontwerpbestemmingplan de beschermende werking van het voorbereidingsbesluit over. Wanneer er geen ontwerpbestemmingsplan binnen de termijn van 1 jaar ter inzage wordt gelegd, dan vervalt de aanhoudingsplicht van het voorbereidingsbesluit.

In bepaalde situaties kan de aanhoudingsplicht worden doorbroken en kan een omgevingsvergunning toch worden verleend voordat het voorbereidingsbesluit is vervallen. 

Waar kan ik ruimtelijke plannen bekijken?

Een flink deel van de Almeerse bestemmingsplannen en andere ruimtelijke plannen van de gemeente Almere is digitaal in te zien op deze website. Klik op onderstaande link om direct naar deze plannen te gaan. Het betreft zowel plannen die nog in procedure zijn, als onherroepelijke plannen.

Direct naar de digitale ruimtelijke plannen van Almere

Om juridische redenen is een klein deel van de plannen die in procedure gaan, helaas nog niet via bovenstaande link te bekijken. Deze plannen zijn wel beschikbaar via de pagina Bestemmingsplannen onder het kopje 'Welke plannen liggen op dit moment ter inzage?.

Behalve op de gemeentelijke raadpleegomgeving zijn de Almeerse digitale plannen ook in te zien op de landelijke website  www.ruimtelijkeplannen.nl. Op deze website kunnen bestemmingsplannen en andere ruimtelijke plannen van alle gemeenten, provincies en het rijk digitaal worden bekeken.

Het proces van een nieuw plan

In het proces van de ruimtelijke plannen wordt een onderscheid gemaakt in 4 plantypen:

A. Een beheersverordening waarin de bestaande situatie wordt vastgelegd.
B. Een actualisatie bestemmingsplan waarvan ingeschat wordt dat er weinig speelt.
C. Een bestemmingsplan voor een centrumgebied, bedrijventerrein of een gebied met grote of gevoelige ontwikkelingen.
D. Een ontwikkelgericht bestemmingsplan waarin sprake is van grote uitbreidingen met veel nieuwe voorzieningen en functies.

Elk plantype heeft zijn eigen proces met momenten waarop inwoners en bedrijven worden betrokken in het proces. Klik op onderstaande link om direct naar het proces van de ruimtelijke plannen te gaan.

Direct naar het proces van de ruimtelijke plannen in Almere

Kan ik reageren op een nieuw plan?

Bij beheersverordeningen (plantype A) en actualisatie bestemmingsplannen (plantype B) kunt u reageren vanaf het moment dat er een ontwerp beheersverordening of ontwerp bestemmingsplan ter inzage wordt gelegd. Tijdens de ter inzage legging van een ontwerp plan organiseren wij een inloopbijeenkomst voor belanghebbenden. Zo’n bijeenkomst kondigen we aan bij de bekendmaking van ter inzage legging van het plan. Tijdens de inloopbijeenkomst kan iedereen het plan bekijken en hierover vragen stellen aan onze medewerkers. Tijdens een inloopbijeenkomst kunt u uw officiële reactie niet mondeling indienen. Dit willen wij graag apart doen. 

Bij bestemmingsplannen voor een centrumgebied, bedrijventerrein of een gebied met grote of gevoelige ontwikkelingen (plantype C) en ontwikkelingsgerichte bestemmingsplannen (plantype D) worden belanghebbenden al geconsulteerd bij de start van het proces. Ook wordt er een concept ontwerp plan met belanghebbenden besproken. Daarna kan weer worden gereageerd vanaf het moment dat er een ontwerp bestemmingsplan ter inzage wordt gelegd.   

Het ontwerp plan

Een ontwerp beheersverordening of een ontwerp bestemmingsplan wordt voor een periode van zes weken ter inzage gelegd. We maken de ter inzage legging van ontwerp plannen tijdig bekend. U kunt dit lezen op:

Een digitale versie van het plan vindt u op deze website. Ga daarvoor naar de hoofdpagina Bestemmingsplannen onder het kopje 'Welke plannen liggen op dit moment ter inzage?'. Meestal staat het plan ook op de landelijke website Ruimtelijkeplannen.nl.

Een papieren versie van het plan ligt ter inzage in het stadhuis, Stadhuisplein 1 bij de afdeling Burgerzaken. Vraag naar het bestemmingsplan bij een van de medewerkers van deze afdeling. U kunt een bestemmingsplan inzien op de volgende tijden:

  • maandag, dinsdag, woensdag en vrijdag van 9.00 tot 17.00 uur;
  • donderdag van 9.00 tot 17.00 uur en van 18.00 tot 20.00 uur.

Voor vragen over het bestemmingsplan kunt u terecht bij de balie Vergunningen, Toezicht en Handhaving in het stadhuis. Hier kunt u alleen op afspraak terecht. U kunt online een afspraak maken of telefonisch op telefoonnummer 14036.

Kan ik reageren op een ontwerp plan?

Tijdens de periode van ter inzage legging kan iedereen een zienswijze indienen bij de gemeenteraad.

Een schriftelijke zienswijze dient u in via een brief, gericht aan:

De gemeenteraad van Almere, Postbus 200, 1300 AE Almere.

Het is nog niet mogelijk om een zienswijze via e-mail in te dienen.

Voor het indienen van een mondelinge zienswijze maakt u een afspraak via het secretariaat van het team Ruimtelijke Ontwikkeling & Mobiliteit, tel. 14036 (Vraag naar het secretariaat van het team Ruimtelijke Ontwikkeling & Mobiliteit).

We maken de ter inzage legging van het ontwerp plan tijdig bekend. U kunt dit lezen op:

De ingediende zienswijzen worden beoordeeld en verwerkt in het plan. 

De vaststelling van een plan

Het college van B en W bespreekt de zienswijzen en voorziet deze van commentaar. Als dat nodig is passen we het plan aan. Het college doet hierna een voorstel aan de gemeenteraad om het plan vast te stellen.

Op de Politieke Markt kan iedereen inspreken op het collegevoorstel. De gemeenteraad besluit over de vaststelling van het plan. De vaststelling wordt bekend gemaakt op:

Een beheersverordening treedt in werking op de dag na deze bekendmaking. Tegen het besluit tot vaststelling van de beheersverordening is geen bezwaar of beroep mogelijk.

Een bestemmingsplan treedt niet direct in werking na de bekendmaking. Na de bekendmaking wordt het bestemmingsplan voor een periode van zes weken ter inzage gelegd. Gedurende deze termijn kan beroep worden ingesteld bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State. Na afloop van deze zes weken treedt het bestemmingsplan in werking, tenzij er een verzoek om voorlopige voorziening wordt ingediend bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State.

Hoe stel ik beroep in tegen een vastgesteld plan?

Degenen die zienswijzen hebben ingediend én belanghebbende zijn, kunnen gedurende de termijn van zes weken van terinzagelegging van het vastgestelde bestemmingsplan beroep instellen bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State.

Tegen de wijzigingen ten opzichte van het ontwerp bestemmingsplan kan iedere belanghebbende beroep instellen. Aan het instellen van beroep zijn kosten verbonden (griffierechten).
Na afloop van deze zes weken treedt het bestemmingsplan in werking. De inwerkingtreding van het plan kan alleen worden tegengehouden als naast het instellen van beroep een verzoek om 'voorlopige voorziening' (een schorsingsverzoek) is gedaan. Een verzoek om 'voorlopige voorziening' dient u ook in bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State. Ook aan het indienen van een verzoek om voorlopige voorziening zijn griffierechten verbonden.

Wanneer wordt een plan onherroepelijk?

Een bestemmingsplan wordt onherroepelijk de dag na afloop van de ter inzage legging van het vastgestelde bestemmingsplan, tenzij er bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State beroep is ingesteld. Dan wordt het plan pas onherroepelijk na de uitspraak van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State over het ingestelde beroep (afhankelijk van de strekking van de uitspraak).

Een deel van de onherroepelijke bestemmingsplannen kan digitaal worden ingezien. Klik op onderstaande link om naar deze plannen toe te gaan. Deze kaart werkt alleen met Internet Explorer.

Direct naar de digitale ruimtelijke plannen van Almere

De onherroepelijke bestemmingsplannen die nog niet digitaal beschikbaar zijn, zijn in te zien bij de balie Vergunningen, Toezicht en Handhaving in het stadhuis. Hier kunt u alleen op afspraak terecht. U kunt online een afspraak maken of telefonisch op telefoonnummer 14036.

Bestemmingsplannen zitten redelijk ingewikkeld in elkaar, het zijn juridische documenten. Wij adviseren u daarom een afspraak te maken met de balie Vergunningen, Toezicht en Handhaving. Zo kunnen wij u beter uitleggen wat er in het bestemmingsplan staat en wat dit in de praktijk voor u betekent.

Afwijken van het bestemmingsplan

Soms is een aanvraag voor een omgevingsvergunning in strijd met een beheersverordening of een bestemmingsplan. Dan wordt bekeken of afwijken van de beheersverordening of het bestemmingsplan mogelijk en wenselijk is. Daarbij vindt een goede afweging van belangen plaats.

Meer informatie over het afwijken van een beheersverordening of een bestemmingsplan en het verlenen van een omgevingsvergunning krijgt u bij de balie Vergunningen, Toezicht en Handhaving in het stadhuis. 

Hoe zit het met planschade?

Wat is planschade?

De gemeente kan besluiten om af te wijken van een plan. Dit kan bijvoorbeeld door een plan te wijzigen, een nieuw plan vast te stellen, of door een omgevingsvergunning met afwijking van het plan af te geven. Het kan het zijn dat u door dat besluit schade lijdt.

Uw woning kan bijvoorbeeld minder waard worden omdat het uitzicht minder wordt, omdat de privacy afneemt of omdat er geluidsoverlast ontstaat. Deze schade noemen we planschade.

In sommige gevallen kunt u een tegemoetkoming in deze schade krijgen. Niet iedere wijziging in een plan veroorzaakt echter planschade. Planschade ontstaat pas als de nieuwe bouw- of gebruiksmogelijkheden nadelig voor u zijn in vergelijking met wat er maximaal mogelijk was in het oude plan.

Zo kan ook uw aanvraag voor een omgevingsvergunning met afwijking van het plan de waarde van bijvoorbeeld de woning van uw buren verminderen. Uw buren lijden dan planschade. De kans op planschade als gevolg van uw bouwplan is één van de belangen die moet worden meegewogen in de beslissing op uw aanvraag.

De gemeente kan besluiten om toestemming te geven voor uw bouwplan mits u de eventuele planschade voor uw rekening neemt. U zult dan gevraagd worden een planschadeverhaalsovereenkomst te tekenen. Voor meer informatie hierover verwijzen wij u naar de informatiefolder 'Planschadeverhaalsovereenkomst'  (link naar folder invoegen) .

In grote lijnen kunt u een tegemoetkoming aanvragen als u schade lijdt door:

  • een besluit van burgemeester en wethouders of van de gemeenteraad;
  • én dat besluit onherroepelijk is (dat er geen bezwaar of beroep op het besluit meer mogelijk is of dat er al op een bezwaar of beroep op het besluit is beslist);
  • én het besluit gaat om: 
    a. de vaststelling van een bestemmingsplan; 
    b. of om de vaststelling van een wijzigingsplan of een uitwerkingsplan; 
    c. of om het verlenen van een omgevingsvergunning voor een activiteit die afwijkt van het bestemmingsplan, een beheersverordening of een exploitatieplan;
    d. of om een omgevingsvergunning voor een activiteit die afwijkt van een verboden gebruik van een voorbereidingsbesluit; 
    e. of om de aanhouding van een omgevingsvergunning;

  • óf, als het gaat om een besluit op een aanvraag om bouwvergunning van voor 1 oktober 2010, om een:
  • f. buitenplanse vrijstelling of een (tijdelijke) buitenplanse ontheffing.

Schade wordt niet altijd vergoed

Ook als de situatie voor u nadelig wordt gewijzigd, kan het zijn dat uw schade toch niet wordt vergoed:

  • U krijgt geen vergoeding als de ontwikkelingen of de wijziging bij u bekend waren of bekend hadden kunnen zijn bij de aankoop van uw eigendom.
  • Als de schade minder is dan twee procent van de waarde van uw eigendom (bij waardevermindering) of twee procent van uw inkomen (bij inkomensverlies), krijgt u de schade niet vergoed. Bedraagt de schade meer dan 2% dan krijgt u alleen het bedrag boven die 2% uitgekeerd. Er geldt dus een eigen risico van 2%. Daarom wordt er gesproken van een tegemoetkoming in planschade en niet van een vergoeding van planschade.
  • Als de schade al op andere wijze is vergoed, krijgt u ook geen tegemoetkoming in planschade meer. 

Hoe vraag ik een tegemoetkoming in planschade aan?

U kunt een tegemoetkoming in planschade aanvragen door hier het aanvraagformulier te downloaden en ingevuld en ondertekend te versturen naar: Burgemeester en wethouders van Almere, t.a.v. DSO/ROM, Postbus 200, 1300 AE Almere onder vermelding van 'aanvraag planschade'.

Kost het aanvragen van een tegemoetkoming in planschade geld?

Het aanvragen van een tegemoetkoming in planschade kost €300,-. Tenzij u bij de aanvraag aantoont dat u de afgelopen 12 maanden niet meer dan 110% van het minimumloon heeft ontvangen, dan kost de aanvraag €100,-. Na het indienen van de aanvraag ontvangt u een factuur. Als u inderdaad schade lijdt dan krijgt u dit bedrag terug. Als de aanvraag wordt afgewezen, dan bent u het geld kwijt.

Hoe verloopt de behandeling van uw aanvraag?

Nadat u de kosten heeft betaald, neemt de gemeente uw aanvraag in behandeling. Om de onpartijdigheid van de beoordeling van uw aanvraag te garanderen, schakelt de gemeente een onafhankelijke deskundige in om een advies uit te brengen over uw aanvraag.

Dit bureau neemt contact met u op, om u in de gelegenheid te stellen uw aanvraag toe te lichten en om de situatie ter plaatse op te nemen. De gemeente wordt ook door het bureau  ‘gehoord’.

Daarna brengt het bureau zijn advies uit. De gemeente stuurt u dit advies toe en stelt u in de gelegenheid op dit advies te reageren. Vervolgens neemt het college van burgemeester en wethouders een besluit op uw aanvraag.

Deze hele procedure duurt al snel één tot anderhalf jaar. Uiteraard doen wij ons best uw aanvraag zo snel mogelijk, maar toch zorgvuldig, te behandelen.

Is er bezwaar en beroep mogelijk tegen het besluit op uw aanvraag?

Nadat het besluit aan u bekend gemaakt is, kunt u binnen zes weken bezwaar maken bij het college van burgemeester en wethouders. Voordat het college een besluit neemt op uw bezwaar, wordt zij geadviseerd door de onafhankelijke commissie voor bezwaar- en beroepschriften van de gemeente Almere. Deze commissie stelt u,  voor zij haar advies uit brengt, in de gelegenheid 'gehoord' te worden.

Mocht u het ook niet eens zijn met het besluit op uw bezwaar, dan kunt u binnen zes weken na bekendmaking van dat besluit beroep instellen bij de rechtbank Midden Nederland. Hieraan zijn kosten verbonden (griffierechten). De rechtbank informeert u hier verder over. Voor meer informatie hierover kunt u ook kijken op de website www.rechtspraak.nl.

Past mijn (bouw)plan in het bestemmingsplan?

Met een Voortoets bestemmingsplan is het mogelijk te beoordelen of uw plannen passen binnen het geldende bestemmingsplan. 

Wilt u geïnformeerd blijven over bekendmakingen en vergunningen?

Via een mailabonnement wordt u op de hoogte gehouden van nieuwe bekendmakingen en vergunningen. U krijgt dan bericht van de bekendmakingen rondom bestemmingsplannen die in de Staatscourant worden gepubliceerd en van publicaties m.b.t. vergunningen (Wabo).

Wat vindt u van onze website?