4. De Steiger

Terreingrens

Default:KB_BedMask

Bedrijventerreinen

Default:KB_BedrijvenTerrein

Huidige situatie

De Steiger is het oudste bedrijventerrein van Almere (gelegen in Haven). In dit stadsdeel is het het enige grotere bedrijventerrein, gelegen in de nabijheid van de A6. Voor Haven is het naast het stadsdeelcentrum het belangrijkste economische concentratiegebied. Het gehele terrein is gekenmerkt als een regulier, modern gemengd bedrijventerrein. Echter, het zuidelijke deel, dat gekenmerkt wordt door kleinschalige verkaveling, werkeenheden en maatschappelijk gerelateerde activiteiten, heeft een binnenstedelijk karakter. Dit deel is dan ook als zodanig aangegeven als een “zoekzone met een binnenstedelijk karakter” in de Gemeentelijke Visie op het Vestigingsbeleid (GVV). Deze zones sluiten aan op een specifieke marktvraag en de ruimtelijke ligging (in dit geval nabij de woonwijken Noordmark en Gildemark waar de zone in overloopt). De Steiger is in het Provinciale Herstructureringsplan en de GVV aangewezen als een bedrijventerrein waar enige vorm van herstructurering kan gaan plaatsvinden (revitalisering en herprofilering).

Dwars door De Steiger loopt een busbaan en vanuit De Steiger zijn er twee hoofdontsluitingen via de Noorderdreef, waarbij de ‘noordelijke’ ontsluiting gekenschetst kan worden als de ontsluiting van het belangrijkste terreingedeelte. De ‘zuidelijke’ ontsluiting is tevens de ‘oversteek’ (aan de andere, westelijke zijde van de Noorderdreef) naar het aangrenzende (binnenstedelijke) bedrijventerrein De Paal.

Het terrein fungeert deels als vestiging voor landelijke regionaal opererende productie- en distributiebedrijven. Oorspronkelijk is het terrein bedoeld voor ambachtelijke en licht industriële bedrijven tot maximaal milieucategorie 3.2, ook het terrein met het binnenstedelijk karakter heeft vrijwel geheel nog een milieucategorie 3 mogelijkheid. Bedrijfswoningen en zelfstandige kantoren zijn niet toegestaan. Wel is toegestaan een kantoor behorende bij de bedrijfsdoeleinden van maximaal 50% van het bedrijfsvloeroppervlak tot een maximum van 2.000 m². De kavelgroottes variëren van 1.000 tot 5.000 m².

Er is een aantal grote bedrijven aanwezig op dit bedrijventerrein zoals Holwerda Transport en Borgh, groothandel in gereedschappen. Daarnaast zijn er een aantal opvallend grote vestigingen op dit terrein waarbij op te merken is dat zij hier vooral geregistreerd staan, dan wel als uitvalsbasis dienen voor de werknemers: Connexxion N.V., met 523 werkzame personen, Triade met 440 geregistreerde werknemers en de Drukwerkverspreiders Almere B.V. met 457 werknemers, waarvan maar liefst 450 als deeltijder optreedt! Verder bevindt zich nabij de Noorderdreef een brandstofverkooppunt.

Er komen volgens de LISA-statistiek in 2011 nog 9 detailhandelsvestigingen voor (niet zijnde in de perifere categorie auto’s, boten caravans; deze laatste vallen onder de categorie handel en reparatie van a,b,c). Qua PDV is nu overigens alléén caravans toegestaan naast een Praxis (deze is gevestigd in de noordwesthoek tegen de Noorderdreef aan). Boven deze Praxis bevindt zich de enige bedrijfswoning op De Steiger. De groenstrook die in oost-westrichting over De Steiger is gelegen, is het tracé van de toekomstige Steigerdreef.

In zijn algemeenheid is De Steiger qua onderhoud, beheer en uitstraling, zowel het openbare deel als vooral ook in het private deel, aan het verouderen. Door leegstand, gecombineerd met achterstallig onderhoud en verwaarlozing van panden, oogt het terrein minder economisch krachtig. Indien deze aspecten weer op orde gebracht kunnen worden door de gemeente in nauwe samenwerking met de bedrijfskring, via het met name KVO-B, dan zal het terrein er voor het grootste deel weer aantrekkelijk uit zien. Qua economisch profiel, d.w.z. de functionele invulling, zou het terrein aan kracht winnen als zich hier nieuwe bedrijven vestigen in leegstaande panden dan wel dat er een spontane revitalisering op gang zou komen.

Uit een eerder handhavingsonderzoek op De Steiger kwam naar voren dat er nogal wat activiteiten voorkwamen die in strijd zijn met het bestemmingsplan zoals perifere detailhandel in auto’s, boten en scooters en zelfstandige kantoren. Onder meer doordat de leegstand de afgelopen jaren hier is toegenomen zijn er in de loop van de tijd strijdige activiteiten in het bestaande vastgoed gevestigd. Er bevinden zich ook een aantal verouderde incourante bedrijfspanden met enigszins laagwaardige opslag en reparatie-activiteiten. Hier en daar klinken geluiden dat de leefbaarheid onder druk komt te staan o.a. doordat verouderde incourante panden, in combinatie met beperkingen van het bestemmingsplan, moeilijk te verhuren zouden zijn. Daarnaast speelt de onzekerheid mee rond de ontwikkelingen verbreding A6: deze zouden investeringen in het vastgoed beperken. Op de Steiger bevinden zich twee kringloopwinkels en een gemeentelijke milieuwerf met recyclingperron. Deze laatst zal een andere plek moeten zoeken vanwege de aanleg van de Steigerdreef.

Opvallend is het relatief omvangrijke bedrijfsverzamelpand midden op het noordelijke deel. Daar zijn enkele jaren terug extra parkeerplaatsen bij aangelegd.

Toekomstige ontwikkelingen

De Steigerdreef is onderdeel van het Tracébesluit A6. Dit Tracébesluit is vertaald in het ontwerp bestemmingsplan Wegverbreding A6. Het Tracébesluit is in dat ontwerpplan één op één overgenomen. Voor De Steiger zelf is nog geen bestemmingsplan in procedure. Samen met de verbreding van de A6 wordt de aansluiting op de Noorderdreef geheel anders vormgegeven. Voor de nieuwe verkeersaansluiting wordt een ontsluitingsweg – de zogenaamde Steigerdreef – door de Steiger aangelegd. Situatieschets toekomstige Steigerdreef (jpg, 711 kB)

In het kader van het Integraal Afspraken Kader Almere 2.0 en het Rijks-Regioprogramma Amsterdam-Almere-Markermeer is met het Gebiedsontwikkelingsplan Almere Centrum Weerwater / Ontwikkelperspectief Centraal Almere in april 2012 door de raad ingestemd. Binnen dit gebied wordt ook de Floriade gesitueerd (open 2022, zie figuur 1). Het Floriadeterrein is gedeeltelijk geprojecteerd op het noordelijk deel van De Steiger. Deze ontwikkeling zal effect hebben op het terrein.

De Floriade in Almere is geen eenmalige tuinbouwtentoonstelling, maar het vormt de start van een nieuwe, blijvende stadswijk in het centrum van de stad, met de naam Almere Floriade. Deze wijk krijgt het karakter van het Biënnalepark in Venetië en de functie van het recreatiepark Tivoli in Kopenhagen. Het wordt daarmee een internationaal cultuur-, natuur- en recreatiepark. Met het thema ‘Growing Green Cities’ is de richting geduid. Talrijke innovaties krijgen een kans in Almeerse praktijk. Daarbij wordt actief gezocht naar vernieuwingen die ‘groen’ en ‘rood’, land en stad samen brengen. Zo zal de capaciteitsuitbreiding van de A6, die samen met Rijkswaterstaat wordt uitgevoerd, worden benut om te komen tot een versnelde aanleg van het verdubbelde tracé én om te bezien hoe de weg, op het terrein van landschappelijke inpassing en verduurzaming, een voorbeeldfunctie kan vervullen.

Door enerzijds de A6-verbreding en tegelijk het omlaag brengen van het weggedeelte van de A6 ter plekke van De Steiger/Weerwater (én de overkluizing daarvan) en anderzijds door de aanleg van een nieuwe ontsluitingsweg vanaf de A6 naar stadsdeel Haven, door het bedrijventerrein De Steiger (de “Steigerdreef”), komt de positionering van dit bedrijventerrein in een geheel ander daglicht te staan. Het zal een strategische zichtlocatie worden langs de steeds belangrijker wordende economische verkeersas A6. Deze beide ingrepen zullen versneld aanleiding geven om De Steiger tot een ander profiel te (laten) transformeren. Tegelijkertijd zal er sprake zijn van een ruimtelijke inbedding van De Steiger in een ontwikkelingsgebied dat het oorspronkelijke bedrijventerrein overstijgt.

Het bedrijventerrein zal kunnen uitgroeien tot een functionele werkknoop aan de A6, als verbindingslocatie tussen Stadscentrum-Weerwater- Haven. Met het oog hierop zal er sprake zijn van een andere invulling van dit terrein op termijn. De huidige en toekomstige (door)ontwikkeling zal in dit licht gezien moeten worden.

Figuur 1: Floriade in vogelvlucht
Floriade in vogelvlucht
Figuur 2: Ontwikkeling Zuidoever Weerwater, A6 en De Steiger
Ontwikkeling Zuidoever Weerwater, A6 en De Steiger
Figuur 3: De Steiger in drie meer of minder gewenste deelgebieden op de lange termijn
De Steiger in drie meer of minder gewenste deelgebieden op de lange termijn

Analyse economische vitaliteit

Doel: Inzicht in de vitaliteit van de bedrijvigheid op het bedrijventerrein. De economische vitaliteit van het bedrijventerrein De Steiger is als matig tot goed te beschouwen, mede aan de hand van de volgende indicatoren:

  • Aantal banen en vestigingen: ontwikkeling ervan in 2001-2006-2011
200120062011groei 2001-2011
aantal werkzame personen totaal141815452099+48%
w.v. voltijds134311061438
w.v. deeltijds75439661
aantal vestigingen102117100-2%
  • Werkgelegenheid: deze is in de periode 2001 tot 2011 zeer sterk toegenomen, terwijl het aantal bedrijven vrijwel gelijk gebleven is, met enige ‘tussengroei’ in 2006. Er is een grote diversiteit aan werkgelegenheid te vinden. Qua werkgelegenheidsgroei is het een ‘sterk’ terrein. Hierbij dient wel de kanttekening gemaakt te worden dat een zeer aanzienlijk deel van de werkgelegenheid niet “effectief” is op het terrein zelf. Maar liefst tweederde van de werkzame personen, voltijds en deeltijds, zijn werkzaam bij drie bedrijven die hun werkterrein grotendeels buiten De Steiger uitoefenen (zie voorgaande tekst). Ondanks het feit dat het aantal bedrijven in 2011 vrijwel gelijk is aan dat van 2001, is er sprake van een aanzienlijke bedrijfsdynamiek in de periode 2001 – 2011: er zijn in die periode 41bedrijfjes opgericht, 22 gevestigd, 40 opgeheven en 28 vertrokken. De gemiddelde bedrijfsomvang is in 2011 circa 21 tegen 14 in 2001. Bij deze toename past wel een kanttekening: die wordt voor een aanzienlijk deel veroorzaakt door de vestiging van Triade, waarbij de werknemers hier geregistreerd staan, maar elders werken.
  • Profiel: De Steiger is een modern gemengd bedrijventerrein met een grote verscheidenheid aan werkgelegenheid. Over alle jaren heen waren grofweg twee hoofdcategorieën bedrijvigheid aanwezig: handel en reparatie in auto’s en motoren, waaronder dus de perifere vestigingen (in 2011 18%) en groothandel en handelsbemiddeling (in 2011 16%). Op het terrein behoort 9% tot de detailhandel, niet zijnde perifere. Voor De Steiger is vast te stellen dat het profiel in het algemeen conform de voorgenomen functietoedeling is van het terrein, waarbij opgemerkt wordt dat er zich, met name door toegenomen leegstand in het vastgoed, een aantal detailhandelszaken hebben gevestigd en dat het zuidelijke terrein geleidelijk aan het “transformeren” is naar meer binnenstedelijk. In die zin is het profiel wat aan het verbleken.
  • Milieucategorie bedrijvigheid: 16% zit in categorie 1, 39% in 2, 8% in 3 en 1% (1 bedrijf) zit in milieucategorie 4. Dit laatste is opmerkelijk omdat De Steiger een gemengd bedrijventerrein is met maximale milieucategorie 3.2; 41% zit in geen enkele milieucategorie (cijfers per 1 april 2009). Tot deze laatste categorie behoren de bedrijven die niet onder de werkingssfeer van de Wet Milieubeheer vallen.
  • Vastgoed: op basis van Funda en Real Next werd er in mei 2012 circa 16.000 m² b.v.o. bedrijfsruimte aangeboden (“leegstand”). Dit is qua schatting ongeveer 10% van het totaal aantal m² b.v.o. (een gezond leegstandspercentage om doelmatig verhuisbewegingen mogelijk te maken ligt rond de 5% van de voorraad, frictieleegstand, daar ligt het dus op de peildatum beduidend boven).
  • Marktwaarde: de gemiddelde huurprijzen voor bedrijfsruimten per m²/p/jaar variëren van 30 tot 45 euro (bron DTZ, maart 2012).
  • Ruimtegebruik: er zijn hier geen uitgeefbare reguliere percelen meer van de gemeente.
  • Organisatiegraad bedrijfsleven: VBA-bedrijfskring De Steiger-De Paal. Er is op dit terrein een werkgroep Keurmerk Veilig Ondernemen (zie inleidende tekst voor link). Het certificaat KVO-B is in juli 2012 voor 2 jaar verlengd (hiertoe behoort ook collectieve beveiliging via de SBBA).
  • Positionering bedrijventerrein: Dit bedrijventerrein is gunstig gelegen tussen het stadsdeelcentrum van Haven en de A6, waar het strak tegenaan ligt. Het huidige profiel is matig maar het toekomstperspectief is groot, gelet op de toekomstige ontwikkelingen rondom de A6. De Steiger ligt aan de invalsweg vanaf de A6 naar Haven en binnen een aantal jaren zal het nog strategischer komen te liggen, waarbij ook de functie (deels) conform die verbeterde ligging een hoogwaardiger profiel zal krijgen, waarbij sprake zal zijn van een waardecreatie in het vastgoed.
Diagram De Steiger
Wat vindt u van onze website?