5. Poldervlak

Terreingrens

Default:KB_BedMask

Bedrijventerreinen

Default:KB_BedrijvenTerrein

Poldervlak is het enige gemengde bedrijventerrein van deze omvang in stadsdeel Buiten. Het bestaat uit drie deelgebieden (zie figuur 1), waarbij deelgebied 3 een smalle strook bedrijvigheid vormt tussen de Polderdreef en de Molenbuurt. Tezamen met de strook die gelegen is ten zuiden van de Splijtbakweg, in de beide deelgebieden 1 en 2 gelegen, is deelgebied 3 in de Gemeentelijke Vestigings Visie (2010) aangewezen als “zoekruimte voor zone met een binnenstedelijke karakter”. In deze strook is de milieucategorie in het nieuwe bestemmingsplan verlaagd van 3.1/3.2 naar 2 vanwege het sterk gemengde karakter: bedrijvigheid, dienstverlening, voorzieningen en wonen. Wel zijn er categorie 3 bedrijven in deze strook als zodanig met een aanduiding op de plankaart van het bestemmingsplan aangegeven, enkele bij rechte nog. Zij kunnen ook onder het nieuwe bestemmingsplan op hun eigen perceel en in dezelfde categorie uitbreiden.

Figuur 1: Deelgebieden van Poldervlak
Figuur 1: Drie deelgebieden van Poldervlak

Volgens het Lisabestand zitten er op Poldervlak in 2011 18 detailhandelsvestigingen (niet zijnde detailhandel in auto’s, boten en caravans). Dit zijn vooral perifere detailhandelsvestigingen in meubel- en woongerelateerde bedrijfsactiviteiten. Hiervan zijn er 7 vestigingen gesitueerd in deelgebied 3. Ook de beide tankstations worden onder detailhandel gerekend in het Lisabestand.

De busbaan (zie gele lijn in figuur 1) scheidt deelgebied 1 en 2 van elkaar. De Splijtbakweg is de hoofdontsluitingsweg van Poldervlak (zie rode lijn in figuur 1), hierlangs zijn ruime mogelijkheden voor parkeren, o.a. van vrachtwagens. De grotere kavels bevinden zich voornamelijk ten noorden van deze hoofdweg. Ten zuiden ervan is de verkavelingsstructuur aanzienlijk kleiner met overeenkomstige kleinschaliger bedrijvigheid, waaronder veel dienstverlening.

Er is een beperkt aantal relatief grotere werkgevers op dit terrein: de grootste is PostNL aan de Grindzuigerstraat 39. Van de 138 werknemers is overigens 80% in deeltijd, deze zullen grotendeels niet in het pand werken. Een ander is Doenerdreef Zorg BV aan de Hopperzuigerstaat 22, met 72 werknemers in vaste dienst (de activiteit is verpleging verzorging, dagbesteding). Hema Bakkerijen heeft 84 werknemers. Een ander groot bedrijf, Evon Services, is gevestigd in een bedrijfsverzamelpand (nr.91) aan de Zandzuigerstraat. Op dit adres staan maar liefst 80 werknemers geregistreerd. Ook deze zullen vooral ‘uithuizig’ werkzaam zijn.

Op het terrein zijn verschillende nieuwe panden neergezet, waardoor het terrein getuigt van vitaliteit en dynamiek.

Er zijn twee tankstation op het terrein, beide gelegen aan de invalswegen vanaf de Polderdreef, een Shell bij de Splijtbakweg (deelgebied 1) en een BP bij de ingang Molenweg (deelgebied 3). Shell heeft een milieucategorie 4 vanwege de hoge doorzet (gasomzet).

Deelgebied 1

In deelgebied 1 bevinden zich aan de zuidkant tegen de Molenbuurt aan, 8 woon-werkeenheden langs de Hopperzuigerstraat. Deze panden zijn ‘romneyloods-achtig’ neergezet en deels volledig in gebruik als woning, ook bevindt zich hier een kinderdagverblijf. De directe omgeving oogt wat rommelig en verwaarloosd, ook de panden zelf. In het verlengde van deze panden op de hoek Pirellipad/Poortmolenstraat ligt een braakliggende kavel.

In deelgebied 1 bevinden zich 9 bedrijfsverzamelpanden, deze zien er allen goed uit behalve die tussen de Splijtbakweg en Hopperzuigerstraat. Deze vertoont een enigszins  verwaarloosde indruk, inclusief de omgeving; hier bevindt zich ook een aantal kleinschalige autoreparatiebedrijven aan de onderkant van de markt. Bij de verzamelpanden aan de Zandzuigerstraat (deel tegen Matieu Cordangpad) wordt geparkeerd in de berm.

In heel deelgebied 1 (gebied ten westen van de busbaan en ten noorden van de Hopperzuigerstraat) zijn Perifere Detailhandels Vestigingen (PDV) mogelijk. Opvallend is het auto(showroom)bedrijf van verschillende merken op de hoek “Polderdreef/Buitenring”. In dit gebied is nog een relatief grote kavel uitgeefbaar aan de Zandzuigerstraat.

Deelgebied 2

In deelgebied 2 bevinden zich drie grotere bedrijfsvestigingen: Vitens Flevoland (waterleiding/distributiepompstation), de Hema, welke ingepast is in de milieucategorie 3 en ook Connexxion heeft hier een grote kavel voor stalling bussen (Splijtbakweg 101). Qua werkgelegenheid ter plekke van het onderhavige bedrijventerrein hebben zowel Connexxion als Vitens geen toegevoegde waarde: bij beiden staat slechts 1 werkzame persoon geregistreerd. Omvangrijke kavels dus met geen werkgelegenheid op locatie, maar dat brengt de aard van de bedrijfsvoering met zich mee.

In deelgebied 2 bevindt zich het woonwagenkamp. De directe omgeving en het terrein zelf geven een verrommelde indruk. Een erotische massagesalon heeft zich onlangs aan de Bakkenzuigerstaat 50 gevestigd in een bedrijfsverzamelgebouw. In dit deelgebied bevinden zich 3 bedrijfsverzamelpanden die er goed uitzien, aan de achterkant is beperkt sprake van rommel op het terrein. Aan de Bakkenzuigerstraat bevindt zich een aantal kantoorachtige en sportgerelateerde activiteiten. Hier is ook enigszins sprake van parkeerdruk. In dit deel staan met name langs de Grindzuigerstraat vrachtwagens en opleggers geparkeerd. Ook in dit deelgebied is nog een uitgeefbare kavel, gelegen aan de Splijtbakweg.

Voor met name de gehele strook langs het Pirellipad, uitstrekkende over de deelgebieden 1 en 2, met bijbehorende panden, dient gewaakt te worden dat deze kwalitatief niet verder verslechtert.

Deelgebied 3

Op deze smalle strook zijn een veelheid van bedrijfjes en voorzieningen gevestigd in een kleinschalige en verdichte setting (dierenkliniek, dansschool, fitness oa). Ook bevinden zich hier bedrijven die gekenmerkt kunnen worden als zijnde perifere detailhandel. Daarnaast heeft zich onlangs aan de Oliemolenstraat 1 een omvangrijke kringloopwinkel gevestigd.

Rondom de Brandersmolenstraat bevindt zich een woon-werkcluster. Als gedeeltelijk woongebied geeft dit cluster een enigszins rommelige aanblik. Achteraan, nabij de achterkant van de verzamelpanden dient gewaakt te worden voor verrommeling van de ruimte. Aan de oostkant loopt deze strook ‘geruisloos’ over in de aanpalende woonwijk. Dit deelgebied wordt op twee plekken ontsloten, hetgeen mede te verklaren is door de achter dit gebied liggende woonwijk (Molenbuurt).

Analyse economische vitaliteit

Doel: Inzicht in de vitaliteit van de bedrijvigheid op het bedrijventerrein. De economische vitaliteit van Poldervlak is als goed te beschouwen, mede aan de hand van de volgende indicatoren

  • Aantal banen en vestigingen: ontwikkeling ervan in 2001-2006-2011
200120062011groei 2001-2011
aantal werkzame personen totaal118515471260+6,3%
w.v. voltijds10821313987
w.v. deeltijds103234273
aantal vestigingen204216243+19,1%
  • Werkgelegenheid: opvallend is de sterke groei geweest van het aantal arbeidsplaatsen in de periode 2001-2006, waarna er weer sprake is van een sterke afname. Per saldo is er wel een aanzienlijke groei geweest over de 10 jaar. Verhoudingsgewijs is er vooral een sterke groei geweest in aantal vestigingen over de gehele periode. Qua dynamiek in deze periode kan het volgende worden vastgesteld: er zijn in deze periode 117 bedrijven opgericht, 58 gevestigd, 78 opgeheven en 57 vertrokken, hiermede vertoont dit terrein een sterke dynamiek in komen en gaan van bedrijfsvestigingen. De gemiddelde bedrijfsomvang bedraagt in 2011 5 personen (in 2001 was deze 6). Deze is daarmee laag op dit terrein.
  • Profiel: Poldervlak is een modern gemengd bedrijventerrein. De menging van functies uit zich ook daadwerkelijk in de samenstelling van de bedrijvigheid. De meeste bedrijven vallen in de categorie Groothandel & Handelsbemiddeling (19%), vervolgens Handel in en reparatie van auto’s, motorfietsen, aanhangers (9%), Gespecialiseerde werkzaamheden in de bouw (7%), Detailhandel, niet zijnde in auto’s, boten en caravans (7%, hieronder valt ook PDV) en 5% houdt zich bezig met “Gezondheidszorg”. De rest, meer dan de helft, is zeer divers verdeeld over andere bedrijfscategorieën. Gelet op de vele diensten gerelateerde bedrijvigheid (waaronder een erotische massagesalon), het aanwezige woonwagenkamp en de woonwerkeenheden, tendeert een deel van dit bedrijventerrein naar een meer binnenstedelijk karakter. 
  • Milieucategorie bedrijvigheid: milieucategorie 1 (10%), 2 (33%) en 3 (7%); 49% zit in geen enkele milieucategorie. Tot deze laatste categorie behoren de bedrijven die niet onder de werkingssfeer van de Wet Milieubeheer vallen.
  • Vastgoed: op basis van Funda en Real Next werd er in 2012 (peildatum: 8 oktober) circa 17.000 m² b.v.o. bedrijfsruimte aangeboden (“leegstand”). Dit is qua schatting ongeveer 8,7% van het totaal aantal m² b.v.o. (NB: leegstand kan hoger cq. lager zijn omdat er panden niet via Funda of Real next kunnen worden aangeboden, ook  kunnen panden nog niet leegstaan maar wel vast worden aangeboden omdat men weet dat de huurder vertrekt. Verder, een gezond leegstandspercentage om doelmatig verhuisbewegingen mogelijk te maken ligt rond de 5% van de voorraad, frictieleegstand, daar ligt het dus op de peildatum beduidend boven).
  • Marktwaarde: de huurprijzen van bedrijfsruimte op Poldervlak liggen tussen de 40 €  en 65 € per m² per jaar (bron: DTZ, medio 2012). Dit is dus alleen voor  bedrijfsruimte. Als er kantoorruimte bij zit, en dat is meestal wel het geval, dan loopt de huurprijs op (voor actuele huur- of koopgegevens per pand kan voor dit item ook doorgelinkt worden naar met name Funda).
  • Ruimtegebruik: er zijn nog twee kavels uitgeefbaar door de gemeente: een aan de Splijtbakweg (2.532 m²) en een aan de Zandzuigerstraat (5.281 m²).
  • Organisatiegraad bedrijfsleven: op dit bedrijventerrein bestaat een  bedrijfskring vanuit de VBA; Keurmerk Veilig Ondernemen Bedrijventerreinen (KVO-B certificaat).
  • Positionering bedrijventerrein: een middelgrote werklocatie gelegen op de hoek  Buitenring en Polderdreef en tegen de woonwijk Molenbuurt. Het is het enige gemengde, reguliere bedrijventerrein in Buiten en vervult daarmee een belangrijke werkgelegenheidsfunctie naast het aangrenzende zwaarder gecategoriseerde De Vaart en naast de enkele binnenstedelijke bedrijventerreinen in stadsdeel Buiten. De veelzijdige invulling van het terrein kan enerzijds als een kans gezien worden tot meer mengingsmogelijkheden, anderzijds biedt het ook aan categorie 3.2 bedrijven vestigingsmogelijkheden.
Diagram economische vitaliteit Poldervlak
Wat vindt u van onze website?