Je vindt hier uitleg waarom wij vragen een planschadeverhaalsovereenkomst te tekenen en wat voor die overeenkomst voor jou betekent.
Als je een aanvraag om omgevingsvergunning hebt ingediend, toetsen we deze aan het bestemmingsplan dat op die locatie van toepassing is. In dat bestemmingsplan is beschreven of er gebouwd mag worden (en zo ja, hoe hoog, breed of diep etc.) en waarvoor de grond en de bouwwerken mogen worden gebruikt. Als jouw aanvraag niet voldoet aan de regels in dat bestemmingsplan dan moet de aanvraag in beginsel worden geweigerd.
De wet geeft ook de mogelijkheid om af te wijken van het bestemmingsplan. Het kan dan gaan om bijvoorbeeld hoger bouwen dan het bestemmingsplan toestaat. Maar het kan ook gaan om het toestaan van ander gebruik, bijvoorbeeld omdat je het gebouw waarvoor een je aanvraag indient, wilt gebruiken als kantoor in plaats van als woning.
Het toestaan van de gevraagde afwijking van het bestemmingsplan, kan gevolgen hebben voor de omgeving. Er kan bijvoorbeeld sprake zijn van minder zoninval in de woning van je buren, of van meer inkijk in hun woning. De waarde van de woning van jouw buren kan hierdoor verminderen. Jouw buren kunnen dus schade lijden als jouw aanvraag wordt toegestaan. Deze schade wordt planschade genoemd. Deze (mogelijke) schade moet door de gemeente worden meegewogen in de beslissing of meegewerkt wordt aan jouw aanvraag.
In de Wet ruimtelijke ordening (Wro) is geregeld dat belanghebbenden een (plan)schadeclaim bij de gemeente kunnen indienen wanneer er een omgevingsvergunning met afwijking van het bestemmingsplan wordt verleend. De gemeente loopt dan een financieel risico door mee te werken aan jouw aanvraag, maar heeft zelf geen voordeel van jouw plan. De Wro biedt de gemeente echter de mogelijkheid om afspraken te maken over de eventuele planschade. Het planschaderisico en het feit 2 dat de aanvrager uiteindelijk degene is die voordeel heeft van de afwijking van het bestemmingsplan, is voor de gemeente aanleiding geweest om de zogenaamde planschadeverhaalsovereenkomst op te stellen.
Kort gezegd is in de planschadeverhaalsovereenkomst geregeld dat als er planschade wordt geclaimd vanwege het meewerken aan de afwijking van het bestemmingsplan, de vergunninghouder, jij dus, de toegewezen planschade moet terugbetalen aan de gemeente. Voordat een planschadeclaim wordt toe- of afgewezen, wordt er door een onafhankelijke deskundige onderzocht of er daadwerkelijk sprake is van planschade en hoe hoog deze is.
De wet spreekt over belanghebbenden. Dit is een ruim begrip. Het komt er meestal op neer dat belanghebbenden de mensen zijn die eigenaar zijn van nabij gelegen percelen. Soms kunnen dit ook huurders zijn.
Een planschadeclaim moet binnen vijf jaar na het onherroepelijk worden van de omgevingsvergunning worden ingediend.
Om inzicht te krijgen in de vraag of jouw bouwplan schade veroorzaakt en hoe hoog die schade dan ongeveer is, kun je een planschaderisicoanalyse laten uitvoeren door een onafhankelijke deskundige. Wij adviseren je hiervoor een planschade adviesbureau in te schakelen. Dit is echter niet verplicht. Wij wijzen je er op dat de uiteindelijk te betalen schade hoger of lager uit kan vallen. Dit heeft onder andere te maken met het feit dat een risicoanalyse meestal slechts een globale raming van de schade bevat.
Als jouw aanvraag een hoge planschadeclaim tot gevolg heeft, die je niet voor eigen rekening wilt nemen, dan kan dat reden zijn om de aanvraag in te trekken. Denkbaar is dat je jezelf afvraagt of je jouw aanvraag nog wel zo graag wilt realiseren. Je kunt ook kijken of je jouw aanvraag zo kunt aanpassen dat deze geen of minder schade tot gevolg heeft. Als je ervan overtuigd bent dat belanghebbenden geen planschadeclaim zullen indienen, of wanneer je van plan bent het planschaderisico te accepteren, dan kun je de planschadeverhaalsovereenkomst ondertekenen. Wij adviseren je eventuele belanghebbenden te informeren over jouw plannen en hun reactie mee te wegen in de afweging om jouw plan door te zetten.
Het ondertekenen van de planschadeverhaalsovereenkomst is geen garantie dat jouw aanvraag om omgevingsvergunning ook daadwerkelijk verleend wordt. Het planschaderisico is slechts een van de vele onderdelen die bij de beoordeling van jouw aanvraag worden betrokken. De oorzaken van de planschade kunnen zelfs ook nog uiteindelijk aanleiding zijn voor de gemeente om alsnog je aanvraag te weigeren. Als jouw bouwplan bijvoorbeeld de zonlichttoetreding in de woning van jouw buren volledig zou verhinderen, dan kan dat aanleiding zijn om niet mee te werken. Een dergelijke verandering voor je buren zou naar onze mening in principe niet acceptabel zijn, ook al zou je instemmen met vergoeding van de gehele financiële schade.
Heb je nog vragen? Neem gerust contact met ons op via het contactformulier of bel telefoonnummer 14 036.
