De Omgevingswet is 1 januari 2024 ingegaan. Vanaf deze datum werkt de gemeente aan één omgevingsplan. Deze gaat de huidige bestemmingsplannen vervangen. Lees op de pagina Omgevingswet meer over wat deze wet voor jou betekent.
Ruimtelijke plannen zijn de plannen die de overheid maakt om het gebruik van gronden en opstallen op haar grondgebied te regelen of om te laten zien wat ze in de toekomst wil regelen.
Verschillende ruimtelijke plannen die de gemeente maakt zijn:
Om het beschikbare grondgebied in de gemeente zo goed mogelijk te verdelen stellen we bestemmingsplannen vast. Die geven aan hoe de grond gebruikt mag worden, of erop gebouwd mag worden en wat er dan gebouwd mag worden. De gang van zaken bij het vaststellen van het bestemmingsplan en de inspraakmogelijkheden zijn nauwkeurig vastgelegd.
Bestemmingsplannen beschrijven waar het betreffende grondgebied letterlijk voor bestemd is, zoals wonen, tuin, erf of wegen. Een bestemmingsplan schrijft dus ook voor waar wél en waar niet mag worden gebouwd.
Het gemeentelijk beleid en het beleidskader vormen de basis bij het opstellen van nieuwe bestemmingsplannen.
Een bestemmingsplan bestaat uit drie delen:
De verbeelding geeft het gebied te zien waarop het bestemmingsplan betrekking heeft, met alle bestemmingen die in dat gebied gelden. De bestemmingen zijn met kleuren, lijnen en aanduidingen op de verbeelding aangegeven.
Elke bestemming op de verbeelding is gekoppeld aan de regels. In de regels staat vastgelegd wat wél en wat niet mag binnen die bestemming. Zowel op de verbeelding als in de regels staan nadere bepalingen van de bestemming, bijvoorbeeld hoe hoog gebouwd mag worden en hoeveel procent van de grond binnen die bestemming bebouwd mag worden.
De toelichting geeft meer achtergronden over het gebied, de bestemming en de bijhorende regels.
De verbeelding en de regels vormen samen het juridisch toetsingskader. Het bestemmingsplan is een ruimtelijk plan dat een direct bindende werking heeft. Wat erin staat geldt voor burgers, bedrijven en gemeente.
Sinds 2008 is het verplicht een bestemmingsplan digitaal vast te stellen. Iedereen kan het digitale plan op de landelijke website ruimtelijkeplannen digitaal inzien. Op het stadhuis ligt ook nog een papieren (analoog) bestemmingsplan ter inzage.
Een bestemmingsplan wordt vastgesteld door de gemeenteraad. Volgens de Wet ruimtelijke ordening is de gemeenteraad verplicht een (of meer) bestemmingsplan(nen) vast te stellen voor het hele grondgebied van de gemeente.
Naast een bestemmingsplan kan er voor gekozen worden om een beheersverordening vast te stellen. Dat is een verordening voor een bepaald gebied van de gemeente waar de komende periode van tien jaar geen ruimtelijke ontwikkelingen worden voorzien.
De beheersverordening komt dan in de plaats van een bestemmingsplan. In deze verordening wordt het beheer van het gebied overeenkomstig het bestaande (planologische) gebruik geregeld. In de beheersverordening wordt vastgelegd welk gebruik van panden de gemeente toelaatbaar vindt. Een beheersverordening wordt door de gemeenteraad vastgesteld.
Hiervoor wordt per pand onderzocht of het gebruik van dit pand overeen komt met wat op grond van het bestemmingsplan al is toegestaan. Zo wordt ook illegaal gebruik, voor zover dat nog niet bij de gemeente bekend is, van panden opgespoord. De gemeente maakt een afweging of ze het illegale gebruik wil legaliseren of wil beëindigen. Het resultaat hiervan wordt opgenomen in de beheersverordening.
De gemeente Almere heeft één beheersverordening, namelijk de Beheersverordening Flevolijn (Tracébesluit).
In een bestemmingsplan kunnen burgemeester en wethouders een bestemming opnemen die later nog in een apart plan moet worden uitgewerkt. Het plan voor die uit te werken bestemming is een 'uitwerkingsplan'. De bestemming kan pas uitgevoerd worden, als het uitwerkingsplan is vastgesteld. De procedure van een uitwerkingsplan is bijna gelijk aan die van een bestemmingsplan. Een uitwerkingsplan wordt niet vastgesteld door de gemeenteraad maar door het college van burgemeester en wethouders.
Ook kan in een bestemmingsplan bepaald worden, dat de bestemming van een grondgebied later veranderd mag worden in een andere bestemming. In het oorspronkelijke bestemmingsplan, het 'moederplan', moet al wel aangegeven worden in welke bestemming de oorspronkelijke bestemming gewijzigd mag worden. De bestemmingswijziging gaat pas in als hiervoor een apart plan vastgesteld is. Dit plan is een 'wijzigingsplan'. Een wijzigingsplan wordt net als een uitwerkingsplan vastgesteld door het college van burgemeester en wethouders.
Structuurvisies zijn visies waarin de gemeenteraad de hoofdzaken van het door de gemeente te voeren ruimtelijk beleid heeft vastgelegd. Een structuurvisie is, in tegenstelling tot een bestemmingsplan, niet juridisch bindend. Daarvoor moet het eerst worden vertaald in een bestemmingsplan.
Het maken van een bestemmingsplan kost meestal veel tijd. Hierdoor ontstaat het risico dat tijdens het maken van een nieuw bestemmingsplan, vergunningen moeten worden verleend die niet meer in het nieuwe bestemmingsplan passen, maar nog wel in het nog van kracht zijnde bestemmingsplan.
Hierdoor zou het gebied minder geschikt kunnen worden voor de realisatie van het nieuwe bestemmingsplan. Om dit te voorkomen kan de gemeenteraad een voorbereidingsbesluit nemen.
Met een voorbereidingsbesluit wordt verklaard dat voor het betreffende gebied een bestemmingsplan wordt voorbereid. Hiermee wordt voor het gebied een 'aanhoudingsplicht' in het leven geroepen. Dit betekent dat omgevingsvergunningen die passen binnen het van kracht zijnde bestemmingsplan, moeten worden aangehouden. Zodoende wordt het gebied beschermd tegen ontwikkelingen die niet binnen het nieuwe bestemmingsplan zouden passen.
Een voorbereidingsbesluit geldt in principe voor een jaar. Als binnen deze periode een nieuw ontwerpbestemmingsplan voor dit gebied ter inzage wordt gelegd, neemt het ontwerpbestemmingplan de beschermende werking van het voorbereidingsbesluit over. Wanneer er geen ontwerpbestemmingsplan binnen de termijn van 1 jaar ter inzage wordt gelegd, dan vervalt de aanhoudingsplicht van het voorbereidingsbesluit.
In bepaalde situaties kan de aanhoudingsplicht worden doorbroken en kan een omgevingsvergunning toch worden verleend voordat het voorbereidingsbesluit is vervallen.
Een flink deel van de Almeerse bestemmingsplannen en andere ruimtelijke plannen van de gemeente Almere is digitaal in te zien op de landelijke website ruimtelijkeplannen. Op deze website kunnen bestemmingsplannen en andere ruimtelijke plannen van alle gemeenten, provincies en het rijk digitaal worden bekeken.
In het proces van de ruimtelijke plannen wordt een onderscheid gemaakt in 4 plantypen:
Elk plantype heeft zijn eigen proces met momenten waarop inwoners en bedrijven worden betrokken in het proces. Klik op onderstaande link om direct naar het proces van de ruimtelijke plannen te gaan.
Direct naar het proces van de ruimtelijke plannen in Almere
Bij beheersverordeningen (plantype A) en actualisatie bestemmingsplannen (plantype B) kun je reageren vanaf het moment dat er een ontwerp beheersverordening of ontwerp bestemmingsplan ter inzage wordt gelegd. Tijdens de ter inzage legging van een ontwerp plan organiseren wij een inloopbijeenkomst voor belanghebbenden. Zo’n bijeenkomst kondigen we aan bij de bekendmaking van ter inzage legging van het plan. Tijdens de inloopbijeenkomst kan iedereen het plan bekijken en hierover vragen stellen aan onze medewerkers. Tijdens een inloopbijeenkomst kun je jouw officiële reactie niet mondeling indienen. Dit willen wij graag apart doen.
Bij bestemmingsplannen voor een centrumgebied, bedrijventerrein of een gebied met grote of gevoelige ontwikkelingen (plantype C) en ontwikkelingsgerichte bestemmingsplannen (plantype D) worden belanghebbenden al geconsulteerd bij de start van het proces. Ook wordt er een concept ontwerp plan met belanghebbenden besproken. Daarna kan weer worden gereageerd vanaf het moment dat er een ontwerp bestemmingsplan ter inzage wordt gelegd.
Een ontwerp beheersverordening of een ontwerp bestemmingsplan wordt voor een periode van zes weken ter inzage gelegd. We maken de ter inzage legging van ontwerp plannen tijdig bekend. Je kunt dit lezen op:
Een digitale versie van het plan vind je op deze website. Ga daarvoor naar de hoofdpagina Bestemmingsplannen onder het kopje 'Welke plannen liggen op dit moment ter inzage?'. Meestal staat het plan ook op de landelijke website Ruimtelijkeplannen.
Een papieren versie van het plan ligt ter inzage in het stadhuis, Stadhuisplein 1 bij de afdeling Burgerzaken. Vraag naar het bestemmingsplan bij een van de medewerkers van deze afdeling. Je kunt een bestemmingsplan inzien op de volgende tijden:
Voor vragen over het bestemmingsplan kun je terecht bij de balie Vergunningen, Toezicht en Handhaving in het stadhuis. Hier kun je alleen op afspraak terecht. Je kunt online een afspraak maken of telefonisch op telefoonnummer 14036.
Tijdens de periode van ter inzage legging kan iedereen een zienswijze indienen bij de gemeenteraad.
Een schriftelijke zienswijze dien je in via een brief, gericht aan:
Het is nog niet mogelijk om een zienswijze via e-mail in te dienen.
Voor het indienen van een mondelinge zienswijze maak je een afspraak via het secretariaat van het team Ruimtelijke Ontwikkeling & Mobiliteit, tel. 14036 (Vraag naar het secretariaat van het team Ruimtelijke Ontwikkeling & Mobiliteit).
We maken de ter inzage legging van het ontwerp plan tijdig bekend. Je kunt dit lezen op:
De ingediende zienswijzen worden beoordeeld en verwerkt in het plan.
Het college van B en W bespreekt de zienswijzen en voorziet deze van commentaar. Als dat nodig is passen we het plan aan. Het college doet hierna een voorstel aan de gemeenteraad om het plan vast te stellen.
Op de Politieke Markt kan iedereen inspreken op het collegevoorstel. De gemeenteraad besluit over de vaststelling van het plan. De vaststelling wordt bekend gemaakt op:
Een beheersverordening treedt in werking op de dag na deze bekendmaking. Tegen het besluit tot vaststelling van de beheersverordening is geen bezwaar of beroep mogelijk.
Een bestemmingsplan treedt niet direct in werking na de bekendmaking. Na de bekendmaking wordt het bestemmingsplan voor een periode van zes weken ter inzage gelegd. Gedurende deze termijn kan beroep worden ingesteld bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State. Na afloop van deze zes weken treedt het bestemmingsplan in werking, tenzij er een verzoek om voorlopige voorziening wordt ingediend bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State.
Degenen die zienswijzen hebben ingediend én belanghebbende zijn, kunnen gedurende de termijn van zes weken van terinzagelegging van het vastgestelde bestemmingsplan beroep instellen bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State.
Tegen de wijzigingen ten opzichte van het ontwerp bestemmingsplan kan iedere belanghebbende beroep instellen. Aan het instellen van beroep zijn kosten verbonden (griffierechten).
Na afloop van deze zes weken treedt het bestemmingsplan in werking. De inwerkingtreding van het plan kan alleen worden tegengehouden als naast het instellen van beroep een verzoek om 'voorlopige voorziening' (een schorsingsverzoek) is gedaan. Een verzoek om 'voorlopige voorziening' dien je ook in bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State. Ook aan het indienen van een verzoek om voorlopige voorziening zijn griffierechten verbonden.
Een bestemmingsplan wordt onherroepelijk de dag na afloop van de ter inzage legging van het vastgestelde bestemmingsplan, tenzij er bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State beroep is ingesteld. Dan wordt het plan pas onherroepelijk na de uitspraak van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State over het ingestelde beroep (afhankelijk van de strekking van de uitspraak).
Een deel van de onherroepelijke bestemmingsplannen kan digitaal worden ingezien op de website ruimtelijkeplannen.
De onherroepelijke bestemmingsplannen die nog niet digitaal beschikbaar zijn, zijn in te zien bij de balie Vergunningen, Toezicht en Handhaving in het stadhuis. Hier kun je alleen op afspraak terecht. Je kunt online een afspraak maken of telefonisch op telefoonnummer 14036.
Bestemmingsplannen zitten redelijk ingewikkeld in elkaar, het zijn juridische documenten. Wij adviseren je daarom een afspraak te maken met de balie Vergunningen, Toezicht en Handhaving. Zo kunnen wij je beter uitleggen wat er in het bestemmingsplan staat en wat dit in de praktijk voor jou betekent.
Soms is een aanvraag voor een omgevingsvergunning in strijd met een beheersverordening of een bestemmingsplan. Dan wordt bekeken of afwijken van de beheersverordening of het bestemmingsplan mogelijk en wenselijk is. Daarbij vindt een goede afweging van belangen plaats.
Meer informatie over het afwijken van een beheersverordening of een bestemmingsplan krijg je bij de balie Vergunningen, Toezicht en Handhaving in het stadhuis.
De gemeente kan besluiten om af te wijken van een plan. Dit kan bijvoorbeeld door een plan te wijzigen, een nieuw plan vast te stellen, of door een omgevingsvergunning met afwijking van het plan af te geven. Het kan het zijn dat je door dat besluit schade lijdt.
Jouw woning kan bijvoorbeeld minder waard worden omdat het uitzicht minder wordt, omdat de privacy afneemt of omdat er geluidsoverlast ontstaat. Deze schade noemen we planschade.
In sommige gevallen kun je een tegemoetkoming in deze schade krijgen. Niet iedere wijziging in een plan veroorzaakt echter planschade. Planschade ontstaat pas als de nieuwe bouw- of gebruiksmogelijkheden nadelig voor jou zijn in vergelijking met wat er maximaal mogelijk was in het oude plan.
Zo kan ook jouw aanvraag voor een omgevingsvergunning met afwijking van het plan de waarde van bijvoorbeeld de woning van jouw buren verminderen. Jouw buren lijden dan planschade. De kans op planschade als gevolg van jouw bouwplan is één van de belangen die moet worden meegewogen in de beslissing op uw aanvraag.
De gemeente kan besluiten om toestemming te geven voor uw bouwplan mits je de eventuele planschade voor jouw rekening neemt. Je zult dan gevraagd worden een planschadeverhaalsovereenkomst te tekenen.
In grote lijnen kun je een tegemoetkoming aanvragen als je schade lijdt door:
Voor een volledig overzicht verwijzen wij je naar artikel 6.1 van de Wet ruimtelijke ordening.
Ook als de situatie voor u nadelig wordt gewijzigd, kan het zijn dat jouw schade toch niet wordt vergoed:
Je kunt een tegemoetkoming in planschade aanvragen door het aanvraagformulier Planschade (pdf, 0,13 Mb) te downloaden en ingevuld en ondertekend te versturen naar: Burgemeester en wethouders van Almere, t.a.v. DSO/ROM, Postbus 200, 1300 AE Almere onder vermelding van 'aanvraag planschade'.
Het aanvragen van een tegemoetkoming in planschade kost €300,-. Tenzij u bij de aanvraag aantoont dat je de afgelopen 12 maanden niet meer dan 110% van het minimumloon hebt ontvangen, dan kost de aanvraag €100,-. Na het indienen van de aanvraag ontvangt je een factuur. Als je inderdaad schade lijdt dan krijg je dit bedrag terug. Als de aanvraag wordt afgewezen, dan ben je het geld kwijt.
Nadat je de kosten hebt betaald, neemt de gemeente jouw aanvraag in behandeling. Om de onpartijdigheid van de beoordeling van jouw aanvraag te garanderen, schakelt de gemeente een onafhankelijke deskundige in om een advies uit te brengen over jouw aanvraag.
Dit bureau neemt contact met je op, om je in de gelegenheid te stellen jouw aanvraag toe te lichten en om de situatie ter plaatse op te nemen. De gemeente wordt ook door het bureau ‘gehoord’.
Daarna brengt het bureau zijn advies uit. De gemeente stuurt je dit advies toe en stelt je in de gelegenheid op dit advies te reageren. Vervolgens neemt het college van burgemeester en wethouders een besluit op jouw aanvraag.
Deze hele procedure duurt al snel één tot anderhalf jaar. Uiteraard doen wij ons best jouw aanvraag zo snel mogelijk, maar toch zorgvuldig, te behandelen.
Nadat het besluit aan je bekend gemaakt is, kun je binnen zes weken bezwaar maken bij het college van burgemeester en wethouders. Voordat het college een besluit neemt op jouw bezwaar, wordt zij geadviseerd door de onafhankelijke commissie voor bezwaar- en beroepschriften van de gemeente Almere. Deze commissie stelt je, voor zij haar advies uit brengt, in de gelegenheid 'gehoord' te worden.
Mocht je het ook niet eens zijn met het besluit op jouw bezwaar, dan kun je binnen zes weken na bekendmaking van dat besluit beroep instellen bij de rechtbank Midden Nederland. Hieraan zijn kosten verbonden (griffierechten). De rechtbank informeert je hier verder over. Voor meer informatie hierover kun je ook kijken bij rechtspraak.
Met een Voortoets bestemmingsplan is het mogelijk te beoordelen of jouw plannen passen binnen het geldende bestemmingsplan.
Via een mailabonnement word je op de hoogte gehouden van nieuwe bekendmakingen en vergunningen. Je krijgt dan bericht van de bekendmakingen rondom bestemmingsplannen die in de Staatscourant worden gepubliceerd en van publicaties m.b.t. vergunningen (Wabo).
