Direct naar paginainhoud

Transformatie

Voor de werkgelegenheid van Almeerders is het belangrijk dat de bestaande werklocaties hun werkfunctie houden. Transformatie en functiewijziging van werkfuncties naar niet-werkfuncties (of de toevoeging daarvan) is, met uitzondering van de centrumgebieden in de verschillende stadsdelen, niet toegestaan, tenzij het de werkfunctie van het werkgebied versterkt. Het omzetten naar voorzieningen in de woonwijk wordt in principe wel toegestaan. Voor de eerder aangewezen transformatiegebieden De Paal, De Steiger Zuid, Muziekwijk, Randstad 21 en Ambachtsmark verandert er niets. Wel heeft de raad besloten vooralsnog geen nieuwe transformatiegebieden aan te wijzen.

In de nieuwe Visie Werklocaties Almere staat per werkgebied aangegeven waar en welke transformatie wel en niet mogelijk is. Vraag het hele beleidsdocument op via info@almere.nl onder vermelding van ‘Visie Werklocaties Almere’.

Wat houdt transformatie in

Bij het transformeren van gebouwen gaat het om een verandering van functie. Vaak betreft het kantoorgebouwen waar men woningen van wil maken. Almere was gebouwd om gezinnen te huisvesten, met name uit de regio Amsterdam. Deze nieuwe Almeerders wilden vooral wonen in grondgebonden eengezinswoningen. Hiervan is in Almere veel gebouwd. Plekken om te werken of te ondernemen werden buiten de woonwijken langs de wegen geplaatst, waardoor bedrijventerreinen en kantoorstroken in Almere vrijwel niet bewoond worden. Vandaag de dag wonen veel Almeerders nog altijd in grote tevredenheid in eengezinswoningen en laagbouw, maar de vraag naar woningen voor één– en tweepersoonshuishoudens is hard gegroeid. Voor jongeren, die een kleine zelfstandige en betaalbare woning vragen, is er weinig aanbod. Ook voor ouderen die willen doorstromen is er in Almere te weinig geschikte woonruimte beschikbaar. Verder zijn er veel expats, (internationale) studenten en gescheiden mensen met spoed op zoek naar een kleine woonruimte. In het Almeerse woningaanbod moeten daarom meer betaalbare en diverse woningen komen.

In Almere staan heel wat kantoren en bedrijfsruimten leeg. Door het leegstand vastgoed te transformeren (ombouwen) naar het type woning waar veel vraag naar is, worden meerdere doelen tegelijk bereikt: de leegstand van kantoorruimte neemt af, het woningtekort gaat omlaag, de leefbaarheid verbetert en er wordt meer duurzaam met grondstoffen omgegaan. Via transformatie kan ten opzichte van nieuwbouw relatief snel extra woonruimte worden gerealiseerd.

Ideeën voor transformatie

Almere juicht initiatieven voor transformatie van bestaande gebouwen toe. Bij deze initiatieven wordt het steeds belangrijker om woningbouw, economische functies, klimaatadaptatie en mobiliteit goed op elkaar aan te sluiten 

Een goede samenwerking met de gemeente is nodig en kost vaak tijd. Als de bestemming van een gebouw verandert, heeft dat direct effect op de leefbaarheid en sociale samenhang in de buurt. Daarom gaan wij hier zorgvuldig mee te werk.  

Binnenstedelijke transformaties zijn maatwerk, waarbij veel dingen in en om het gebouw aandacht vragen. Zoals parkeren, verkeersontsluiting, gewenste bouwvolume, type woningbouw en omgevingsmanagement. 

Al deze aspecten vragen om zorgvuldigheid. Daarom is er een eigen werkproces ingericht, de Integrale Aanpak Transformaties (IAT). Neem voor meer informatie gerust contact met ons op. Vul hiervoor het contactformulier in en geef als onderwerp IAT op. Een medewerker zal dan zo snel mogelijk contact met je opnemen. 

Wat doet de gemeente

Bij de transformatie gaat het in de eerste plaats om het veranderen van een bestaand gebouw met bijvoorbeeld een kantoor-, onderwijs- of bedrijfsfunctie naar een woonfunctie. Een hotelfunctie behoort ook een mogelijkheden. Het gebouw blijft dan geheel of grotendeels staan, maar wordt binnen ingrijpend aangepast. Soms moet ook de gevel worden aangepast vanwege benodigde geluidsmaatregelen of een verplichte buitenruimte. Aandacht is er ook voor de directe omgeving. Parkeren moet goed opgelost zijn en rond het gebouw moet het veilig en leefbaar zijn.  

Woningsplitsing en kamerbewoning

Aan het splitsen van woningen zijn voorwaarden verbonden. Je vindt de informatie op de pagina 'Kamerbewoning en woningsplitsing'. 

Slopen of nieuwbouw

In een enkele situatie kan een transformatie-initiatief uiteindelijk leiden tot (geheel of gedeeltelijke) sloop en/of nieuwbouw. Als een pand niet meer geschikt is voor zijn functie, maar ook niet meer getransformeerd kan worden, kan nieuwbouw overwogen worden. Maar het proces is hierbij veel complexer en de oplossing minder duurzaam.

Voortraject: Wel of niet meewerken

Bij een concreet initiatief voor transformatie van een bestaand pand of nieuwbouw op een bestaande kavel kunt u contact opnemen met één van de relatiebeheerders van de afdeling Vergunningen, Toezicht en Handhaving (V.T.H.). Na een oriënterend gesprek kan V.T.H. een ‘dossier wabo-vooroverleg’ openen. Hiervoor heeft de gemeente gegevens nodig over de locatie, een schets/beeld van het nieuwe plan, het gewenste programma (aantal, grootte en categorie woningen waaraan wordt gedacht) en gegevens over de aanvrager zelf. Zie ook de eerste kolom van bijgaand schema.

Bij het eerste gesprek wordt gekeken naar de mogelijkheden en beperkingen en wordt het proces uitgelegd. Lijkt het een haalbaar en kansrijk initiatief, dan wordt het voorstel binnen de gemeente uitgezet voor een haalbaarheidsanalyse (HBA). Alle diensten en disciplines geven dan in een kort tijdsbestek hun advies of voorwaarden door. Behandeling en besluitvorming over al dan niet medewerken met een verdere planologische procedure vindt plaats in het zogenaamde MidOffice (MO), waarin alle relevante gemeentelijke diensten vertegenwoordigd zijn. Het programma (welk type woningen op welk moment waar in de stad) wordt ook voorgelegd aan het Overleg Stedelijke Programmering (OSP) om te voorkomen dat er teveel dezelfde woningen tegelijkertijd worden ontwikkeld.

Het proces neemt in totaal 1,5 tot 2 maanden in beslag. Dan is duidelijk of en onder welke voorwaarden (op hoofdlijnen) de gemeente bereid is tot een planologische medewerking.

Organisatie

Indien het vooroverleg positief verloopt, start een fase waarin je het plan verder uitwerkt, alle voorwaarden worden verwerkt, en waarbij een Anterieure Overeenkomst (AO) wordt gesloten tussen initiatiefnemer en gemeente. In deze AO worden zaken geregeld als de medewerking van de gemeente, het programma, het parkeren, eventuele additionele gronduitgifte, afspraken over omgeving, kwaliteit en ingrepen in het openbaar gebied. Maar ook het planschaderisico en het kostenverhaal zijn essentieel. De initiatiefnemer tekent voor het risico van planschade en draagt bij aan de gerelateerde ambtelijke kosten om het plan ruimtelijk en planologisch mogelijk te maken. Let wel: dit speelt alleen bij een benodigde bestemmingsplanherziening en staat los van de leges.

Na het ondertekenen van de Anterieure Overeenkomst kan de aanvraag omgevingsvergunning worden ingediend.
 

Voor en met wie

Vanuit de “markt” (zowel de verhuurders, ontwikkelaars, beleggers als de woningzoekenden) vraagt men vooral medewerking  en duidelijkheid vanuit de gemeente. Duidelijkheid over locaties en de (on-)mogelijkheden, maar vooral vraagt men een vlotte medewerking bij het proces. Tot eind 2017 was de gemeente hier nog niet volledig op ingesteld, maar tegenwoordig kunnen initiatiefnemers op alle onderdelen geholpen worden.

Let wel, de gemeente zal en kan niet op elke plek meewerken aan transformatie van vastgoed. Op de meeste bedrijventerreinen kan geen medewerking worden verleend vanwege strijdigheid tussen de woon- en bedrijfsfunctie. We willen de zittende bedrijven immers niet beperken in hun bedrijfsvoering. Verder moet bij een woonfunctie voldaan kunnen worden aan eisen op het vlak van veiligheid, geluid, parkeren en dergelijke.

Bekendmakingen

De gemeente publiceert de beschikking op jouw vergunning in het Gemeenteblad.

Kosten

Voor een aanvraag omgevingsvergunning ben je leges verschuldigd. Een overzicht van alle leges van de gemeente Almere vind je in de legesverordening en tarieventabel.

Bij een bouwactiviteit is de heffingsgrondslag, de door de gemeente berekende bouwkosten. De berekende bouwkosten worden dus niet bepaald op grond van de door jou op het aanvraagformulier ingevulde bouwkosten. Voor de berekening wordt gebruik gemaakt van, door de raad vastgesteld, standaard bouwkosten per eenheid. Deze bouwkosten per eenheid kun je terugvinden in de tabel "bouwkosten legesberekening" van bijlage 1 in de tarieventabel van de legesverordening. In de legesverordening staat informatie over de vaststelling van de bouwkosten van type bouwwerken die niet in de tabel "bouwkosten legesberekening" staan.

De legesverordening en tarieventabel worden elk jaar opnieuw vastgesteld.

Vragen

Kijk voor meer informatie bij Vergunningen, Toezicht & Handhaving

Of neem gerust contact op of bel 14 036..

Illustratie Almere skyline
Jouw mening