Nota van beantwoording op de reacties van belanghebbenden die zijn ingediend tussen juni 2019 en februari 2021 op de concept-gebiedsvisie De Paal Almere Haven.
De nota is ingedeeld in:
Alle reacties van betrokkenen zijn letterlijk overgenomen. Daarom staan soms gelijksoortige reacties in onderstaande tabel. Alle vragen van de bewoners zijn hieronder van een antwoord voorzien, omdat bewoners soms dezelfde vragen hebben, zijn soms dezelfde antwoorden te lezen.
Ik ben al meer dan 1 jaar bezig om toestemming te krijgen mijn benedengedeelte van mijn pand aan De Paal 132 en 134 te transformeren naar woonruimte. Via diverse voorgangers van u heb ik echter te verstaan gekregen eerst op de gebiedsvisie te moeten wachten. Nu het concept klaar is wil ik opnieuw een poging wagen. In het concept lees ik echter niets van het toestaan de huidige werkruimte om te zetten naar woonruimte, ondanks dat ik dat bij diverse gelegenheden, zoals inloop en ter plekke bij de gemeente op kantoor, een verzoek heb neergelegd. In het concept wordt gesproken over minimaal 50% van de plintfunctie dient bedrijf te zijn. Betekent dit dan dat mijn woon/werkruimte binnen de 50% valt en derhalve volledig als woonruimte mag worden ingericht?
U heeft inderdaad meermaals contact hierover gehad. We zien de cluster met alle bedrijfswoningen (op de plek van het voormalig tuincentrum) als één gebied. De 50% bedrijfsruimte ( of kantoor - voorziening) geldt dan dus niet per pand maar voor het totaal gebied. Als de gebiedsvisie de Paal op deze wijze wordt vastgesteld, dan kan u op de begane grond uw woning maken. Dit is van toepassing voor de plint (de onderste laag) van alle panden in de hele cluster. Elke tweede eigenaar kan dan zijn begane grond laag als woonruimte gebruiken.
Er wordt gesproken over een gracht. (die oranje lijnen). Ik neem aan dat er geen water of iets dergelijks komt? En dat ik gewoon voor kan blijven parkeren? Verder is het wel wenselijk dat als er gebouwd gaat worden dit allemaal gelijk gaat. Niet dat ik dan jaren lang geluidshinder heb van het heien. Overigens mag het stilstaan/parkeren op de weg wel verboden worden van mij Dan heb ik ook geen last meer van tokkies dit mijn oprit blokkeren.
Wie heeft bedacht dat het een goed idee is om bedrijven en woningen bij elkaar te bouwen woont vast niet zelf op zo een terrein. Veel bedrijven geven overlast. Er gaan vaak gigantische vrachtauto’s door de straat. Slecht voor de straat maar zeker voor de fietsers. In een woning wil je rustig kunnen slapen zonder herrie. Een industrieterrein is dan geen goede plaats.
Er komt inderdaad geen extra water binnen het gebied, conform de concept visie. De gemeente gaat bij de menging van wonen en werken op de Paal uit van bedrijven en kantoren die niet veel hinder geven, dus geen binnenstedelijk bedrijventerrein. Zolang er bedrijven zitten met een zwaardere milieuhinderzone (zoals groenvoorzieningen of bedrijven met veel vrachtverkeer) kan er geen woningbouw worden gerealiseerd. Mede daarom zal de herontwikkeling waarschijnlijk geleidelijk gaan en kan er niet in één keer worden gebouwd, maar ik begrijp uw zorg over de geluidshinder. De gemeente ontwikkelt zelf niet, maar toetst initiatieven aan de visie en aan alle milieuaspecten. Het is aan de eigenaren om met een plan te komen dat aan alle voorwaarden voldoet.
Wat betekenen de plannen nu concreet voor ons op de Paal unit 1-7? Wij zijn namelijk wegens onze bedrijfsvoering als zeilmakerij bewust gevestigd. De centrale ligging voor ons werkgebied, de bereikbaarheid voor onze klanten. Ook de ligging ten opzichte voor woon- werkverkeer. En natuurlijk de grote en faciliteit die het pand bied. Hierom zouden wij deze locatie niet willen verlaten.
Moeten wij hier nu straks weg? En binnen welk tijdsbestek zou dit moeten gebeuren? Hoe gaat de gemeente ons helpen om een vergelijkbaar pand en locatie te vinden.
Zoals u begrijpt heeft het onze voorkeur om hier te blijven. En zouden wij er voor kiezen om samen met de gemeente te kijken hoe wij hier kunnen blijven als bedrijf.
We willen ons in spannen om u in de buurt te behouden. Bij het blijven zitten van bedrijven gaan we in feite uit van de grotere bedrijven die al dan niet in eigendom zijn. Het lijkt ons goed om mee na te denken, maar de gemeente is geen eigenaar. We kunnen wel bij eigenaren en ontwikkelaars aangeven dat in de plinten bedrijvigheid moet komen, waarbij wij graag zien dat huidige bedrijven hierbij een kans maken om terug te keren. De huurders kunnen bij de eigenaar informeren welke plannen hij heeft en daar eventueel de eigen wensen aangeven. Wij willen dat bestaande bedrijven de mogelijkheid hebben in het gebied te kunnen blijven en kunnen om samen met de gemeente te kijken hoe wij hier kunnen blijven als bedrijf. huurders desgewenst in contact brengen met andere ontwikkelaars in het gebied.
Het bestemmingsplan wordt niet gewijzigd. De voorliggende gebiedsvisie is toetsingskader voor plannen van eigenaren. Deze plannen worden bij een aanvraag voor omgevingsvergunning nog formeel gedeeld met bewoners en zij kunnen reacties geven. De Gemeente stelt een inrichtingsplan op voor het openbaar gebied. De gebiedsvisie is basis voor het op te stellen omgevingsplan volgens de nieuwe omgevingswet. Dat moet voor 2029 gebeuren en wordt niet binnen de komende drie jaar verwacht. Wij gaan uit van een geleidelijke ontwikkeling die jaren kan duren.
Wij hebben voor u de volgende vragen:
Bij het blijven zitten van bedrijven gaan we in feite uit van de grotere bedrijven die al dan niet in eigendom zijn. Het lijkt ons goed om mee na te denken, maar de gemeente is geen eigenaar. We kunnen wel bij eigenaren en ontwikkelaars aangeven dat in de plinten bedrijvigheid moet komen, waarbij wij graag zien dat huidige bedrijven hierbij een kans maken om terug te keren. Zittende bedrijven met een hogere milieucategorie zullen misschien moeten uitwijken naar een ander bedrijventerrein, zoals de Steiger , Gooisekant of een bedrijfsruimte in centrum Haven. Een bestemmingsplan wijzigen we voorlopig niet. De gemeente maakt geen stedenbouwkundig plan, maar maakt een inrichtingsplan voor het openbaar gebied. Op kosten van de ontwikkelende partijen en in overleg met alle betrokkenen, maar dit wordt niet in de eerste drie jaar verwacht. De ontwikkeling van het gebied gaat namelijk organisch, langzaam en kan jaren duren.
In het plan wordt gesproken over de plinten waarbij gedacht wordt om op de 1e etage woningen te positioneren. Als biljartvereniging huren wij op dit moment op deze etage onze ruimte en wij zullen dus al dan niet gedwongen worden om te verhuizen. Wij hebben in de afgelopen jaren geïnvesteerd in het pand, denk aan vloerbedekking, airco’s, koelinstallaties, keuken, enz. Onze vraag: wie gaat dat betalen?
Op dit moment staat het pand te koop, mede naar aanleiding van het concept plan, en wij hebben vernomen dat er al zes gegadigden zijn die het pand allemaal willen kopen en afbreken om het daarna volgens uw concept plan weer op te bouwen. Onze vraag : wie zorgt voor een alternatieve ruimte gedurende de nieuwbouw. wie betaald de kosten voor de verhuizing en voor de tijdelijke inrichting.
In het concept plan wordt gesproken over kleinschalige voorzieningen.
Onze vraag : wordt er een toezegging gedaan om onze vereniging in deze voorziening op te nemen met dezelfde ruimte die wij nu ook hebben, en wordt er ook gekeken naar de betaalbaarheid van de ruimte.
Onze biljartvereniging heeft op dit moment 45 leden, het merendeel zijn gepensioneerde en bestaat uit zowel vrouwen als mannen en heeft een belangrijke sociale functie en deze willen wij het liefst in deze buurt behouden.
Het lijkt ons goed om mee na te denken, maar de gemeente is voor alle duidelijkheid geen eigenaar, heeft geen bouwplannen en ook geen plan ontwikkeld. We kunnen wel bij eigenaren en ontwikkelaars aangeven dat in de plinten bedrijvigheid moet komen, waarbij wij graag zien dat huidige bedrijven, verenigingen hierbij een kans maken om terug te keren. De gemeente heeft nu spelregels gemaakt voor eigenaren en ontwikkelende partijen : een concept “kader-stellende visie”. Binnen deze spelregels kán het gebied verkleuren naar een gemengd woon-werkgebied, maar dit hoeft niet. De visie is natuurlijk opgesteld om meer appartementen in Haven toe te voegen. Hier is op dit moment immers grote behoefte aan. De gemeente ziet graag dat er bedrijven en voorzieningen in het gebied blijven of terugkeren en heeft daarom minimale percentages en harde randvoorwaarden meegegeven, maar bij de uitvoering van de transformatie of sloopnieuwbouw is de rol van de gemeente beperkt tot een toetsende rol en tot de zorg voor het openbaar gebied.
Tijdelijke huisvesting of vergoedingen voor de inrichting vormen is een onderdeel van de afspraken tussen verhuurder en huurder. Dat is in principe per situatie en/of per contract bepaald. Bij de meeste wensen en eisen is uitgegaan van een situatie waarbij de eigenaar van het pand ook eigenaar is van het bedrijf of dat er 1 (hoofd) huurder is. Dat is natuurlijk niet altijd van sprake per situatie. Bij Paal 7 is sprake van meerdere huurders. Dit zal in overleg met de eigenaar wel een aandachtspunt zijn. De nieuwe eigenaar krijgt de plicht om bedrijvigheid in de plinten te realiseren en daarbij is het de wens om voor zittende bedrijven, verenigingen of voorzieningen een oplossing te bieden, maar de gemeente kan hierbij niets eisen en zelf geen oplossingen bieden.
De biljartvereniging heeft inderdaad een belangrijke sociale functie en deze willen wij het liefst in deze buurt behouden, maar een harde toezegging kunnen we niet doen, maar uiteraard wel meedenken met eigenaren. Bedrijven en voorzieningen zijn ook op verdieping mogelijk volgens de gebiedsvisie. Alleen in de plinten zijn minimale meters vereist. Het is afhankelijk van het programma dat de eigenaar opstelt.
In de brief omtrent de Visie De Paal van 19 november jl., die aan de belanghebbenden is verstrekt, staat duidelijk dat aan die wens tegemoet is gekomen en dat de bruggen in de buurt worden behouden.
Tot onze verbazing blijkt nu dat de brug Overheen (vele omwonenden strijden al heel lang voor het behoud daarvan) inmiddels toch op de lijst staat van te slopen bruggen. Binnenkort wordt zelfs al overgegaan tot het aanvragen van een onttrekkingsbesluit. We nemen aan dat hier wellicht sprake is van een communicatiestoornis binnen de gemeentelijke afdelingen.
Het is vast veel efficiënter om de procedure voor sloop van de brug Overheen tijdig te staken. Het zou in elk geval een hoop af te handelen protest procedures schelen.
Bovendien zal de brug onmisbaar zijn om, tijdens de bouw langs het fietspad op de Paal, het fietsverkeer richting het centrum tijdelijk om te leiden. Het is erg omslachtig om dat via een heel veel verder gelegen brug te doen. Een extra argument om de brug nu eindelijk te gaan vernieuwen.
Door de planologen van de Rijksdienst is destijds trouwens Overheen niet als pretbruggetje in het plan voor Kromgouw en Overgouw opgenomen, maar als logische verbinding tussen twee wijken, als onderdeel van de infrastructuur voor voetgangers en fietsers in Almere-Haven.
Het behoud van de brug in het kader van de ontwikkeling van De Paal levert veel op. Niet alleen voor de vele senioren die op dit moment in de twee wijken wonen, maar ook voor de toekomstige bewoners van de geplande seniorenwoningen. De mogelijkheden voor een noodzakelijke dagelijkse wandeling in de buurt blijven behouden. De huidige gemeenteraad streeft er immers ook naar om het leefklimaat voor ouderen in hun directe woonomgeving zo optimaal mogelijke te maken, dan wel te houden.
Na vele reacties van bewoners op de concept gebiedsvisie de Paal in relatie tot de brug Overheen wordt binnen de gemeente Almere gekeken naar behoud (en opknappen) van de brug Overheen. Deze brug is belangrijk voor de looproute tussen de te transformeren omgeving en de bushalte als onderdeel van de infrastructuur voor voetgangers en fietsers.
Na vele reacties van bewoners op de concept gebiedsvisie de Paal in relatie tot de brug Overheen wordt binnen de gemeente Almere gekeken naar behoud (en opknappen) van de brug Overheen. Deze brug is belangrijk voor de looproute tussen de te transformeren omgeving en de bushalte als onderdeel van de infrastructuur voor voetgangers en fietsers.
Wij hebben de brug Overheen opgenomen bij de verbeterpunten openbare ruimte in het bewustzijn dat bewoners ook wel graag zien dat de brug blijft. Komen er meer mensen wonen dan zou de brug nog belangrijker worden. Wij zijn ervan uitgegaan dat de brug bij de verbeterpunten OR hoort die.
Er is desnoods ook een andere route mogelijk noordelijk daarvan. Die is ook aangegeven in de visie deelkaart route OV (zie bijlage). Deze route is wel langer en minder prettig en alleen bruikbaar voor het noordelijke deel van De Paal.
Ik ben zelf gevestigd op de paal 7-6 sinds eind augustus. Na flink wat te hebben geïnvesteerd baal ik er wel van dat het ernaar uitziet dat ik weer zou moeten vertrekken wat ik absoluut niet wil gezien de mooie locatie en vooruitgang van mijn bedrijf. Mijn vragen zijn:
Het lijkt ons goed om mee na te denken, maar de gemeente is voor alle duidelijkheid geen eigenaar, heeft geen bouwplannen en ook geen plan ontwikkeld. We zullen wel bij eigenaren en ontwikkelaars aangeven dat in de plinten bedrijvigheid moet komen, waarbij wij graag zien dat huidige bedrijven, verenigingen hierbij een kans maken om terug te keren. De gemeente heeft nu spelregels gemaakt voor eigenaren en ontwikkelende partijen : een concept “kader-stellende visie”. Binnen deze spelregels kán het gebied verkleuren naar een gemengd woon-werkgebied, maar dit hoeft niet. De visie is natuurlijk opgesteld om meer appartementen in Haven toe te voegen. Hier is op dit moment immers grote behoefte aan. De gemeente ziet graag dat er bedrijven en voorzieningen in het gebied blijven of terugkeren en heeft daarom minimale percentages en harde randvoorwaarden meegegeven, maar bij de uitvoering van de transformatie of sloopnieuwbouw is de rol van de gemeente beperkt tot een toetsende rol en tot de zorg voor het openbaar gebied. Tijdelijke huisvesting of vergoedingen voor de inrichting vormen is een onderdeel van de afspraken tussen verhuurder en huurder. Dat is in principe per situatie en/of per contract bepaald. Bij de meeste wensen en eisen is uitgegaan van een situatie waarbij de eigenaar van het pand ook eigenaar is van het bedrijf of dat er 1 (hoofd) huurder is. Dat is natuurlijk niet altijd van sprake per situatie. Bij Paal 7 is sprake van meerdere huurders. Dit zal in overleg met de eigenaar wel een aandachtspunt zijn. De nieuwe eigenaar krijgt de plicht om bedrijvigheid in de plinten te realiseren en daarbij is het de wens om voor zittende bedrijven, verenigingen of voorzieningen te behouden en/of een oplossing te bieden, maar de gemeente kan hierbij niets eisen en zelf geen oplossingen bieden, maar uiteraard wel meedenken met eigenaren.
Naar aanleiding van de door ons ontvangen brief Gebiedsvisie de Paal zijn er toch een aantal vragen c.q. opmerkingen.
De regels van de huidige bestemmingsplannen blijven namelijk vanaf de datum van inwerkingtreding van de Omgevingswet (naar verwachting 1 januari 2022) van kracht. Op grond van het overgangsrecht van de Omgevingswet vormen alle huidige bestemmingsplannen (samen met gemeentelijke verordeningen over erfgoed, geur en afvoer van regen- en grondwater en rijksregels die worden gedecentraliseerd naar gemeenten) een tijdelijk deel van het omgevingsplan. Gemeenten krijgen tot 31 december 2029 de tijd om de regels van het tijdelijk deel van het omgevingsplan te vervangen voor regels in een nieuw omgevingsplan, dat voldoet aan de vereisten van de Omgevingswet.
De gebiedsvisie voor De Paal zal als beleidskader worden gebruikt voor de regels voor het gebied De Paal in het nieuwe omgevingsplan. Daarnaast zal de gebiedsvisie voor De Paal worden gebruikt als beleidskader om medewerking te kunnen verlenen aan initiatieven in afwijking van de huidige bestemmingsplannen (onder de Wet ruimtelijke ordening) of in afwijking van het tijdelijk deel van het omgevingsplan (onder de Omgevingswet).
Naar aanleiding van de concept gebiedsvisie de Paal, vragen wij uw aandacht voor het volgende:
Deze e-mail is verzonden namens de een aantal bewoners/belanghebbenden. Ik ben wegens familieomstandigheden destijds niet bij de bijeenkomst geweest. Als ik zo de lange lijst met opmerkingen zie is er in de huidige conceptversie onvoldoende rekening gehouden met de wensen van de bewoners en blijft er veel onduidelijkheid bestaan. In de brief en de daaraan verbonden nota vallen ons, als belanghebbenden, een aantal zaken op:
Hieronder geven we kort de verzamelde wensen uit de bijeenkomst in 2019 aan en plaatsen deze naast het voorstel uit de concept gebiedsvisie (zomer 2020).
Wensen: Beperk hoogbouw, zoveel mogelijk laagbouw tegenover de naastgelegen woonbuurten, maak een mooie wijk met meer menging van wonen en werken.
Voorstel: Tegenover de bestaande woningen (langs het fietspad en gracht) kunnen 3 a 4 bouwlagen, al dan niet met kap (1 laag hoger dan woningen in de Gouwen). In de zone langs de dreef: middelhoogbouw in 5 a 6 bouwlagen, al dan niet met kap of afwijkende bovenlaag). In de plinten minimaal 50% niet hinderlijke bedrijfsruimte en voorzieningen. Bestaande bedrijven mogen blijven zitten.
Wensen: Behoud groen (-structuur), veel groen, behoud de bruggen
Voorstel: Meer groen in de straten ( bomen en voortuinen). Bestaand groen rond het gebied en aan de gracht wordt in overleg met bewoners beter en bruikbaarder ingericht. Bruggen worden behouden en opgeknapt
Wensen: Behoud het autoluwe fietspad, zorg dat het parkeren goed wordt opgelost, geen verkeershinder in de woonbuurt.
Voorstel: Het autoluwe fietspad blijft gehandhaafd, verbindingen naar o.a. de bushaltes worden verbeterd. Nieuwe bebouwing moet het parkeren op de eigen kavel oplossen. (al dan niet in gebouwde vorm).
Wensen: Aandacht voor betaalbare huurwoningen voor jongeren en ouderen. Diversiteit aan woningen, aangepaste woningen voor ouderen, beperk het aantal sociale huurwoningen, geen doelgroepen als studenten en statushouders, vooral behoefte aan betaalbare koop-/ huurwoningen in het middensegment. Mix van starters en ouderen, niet te veel jongeren. Ook dure woningen en zorgwoningen toevoegen.
Voorstel: Boven de plinten komen appartementen met een sterk gemengd programma. Geen benoemde doelgroepen. De locatie is vooral geschikt voor uitstromende jongeren (starters) en doorstromende senioren uit Almere Haven. Minimaal 20 a 25% goedkope huurwoningen, . De nadruk ligt vooral op huur- en koopwoningen in het middensegment. Maximaal 15% 1 kamerwoningen, maar vooral 2 en 3 kamerwoningen. Ook een percentage (wat duurdere) 4 kamerwoningen.
Wensen: Behoud kleine bedrijfjes als fysiopraktijk , sportschool , ontmoetingsruimte of snackbar, aandacht voor verenigingen en kleinschalige horeca
Voorstel: In de plinten van nieuwbouw wordt verplicht om een deel van de ruimte te benutten voor bedrijvigheid en kleinschalige voorzieningen. De gemeente kan eventueel helpen bij bemiddeling. Bedrijven worden niet weggejaagd. Eigenaren mogen hun bedrijf voortzetten.
Hieronder geven we kort de verzamelde wensen uit de bijeenkomst in 2019 aan en plaatsen deze naast het voorstel uit de conceptvisie (zomer 2020).
