Op 14 mei 2025 vernietigde de rechter de 1e partiële herziening op het Chw bestemmingsplan Oosterwold uit 2022. Er ontstond daardoor onduidelijkheid over hoe sommige regels voor het afwijken van het bestemmingsplan moesten worden uitgelegd. We gebruiken nu een nieuwe procedure voor aanvragen vanaf 1 februari 2026. We leggen de regels hieronder uit.
Als je bouwt of ontwikkelt in Oosterwold, is er een aantal afspraken waaraan je moet voldoen. Die gelden ook als je de indeling of samenstelling van je kavel verandert. Daarbij maakt het niet uit of je een kavel van de gemeente, een gebouwde woning of een afgesplitste kavel hebt gekocht. Die afspraken staan in de koopovereenkomsten en worden in de notariële akten vastgelegd.
Het is goed om te weten dat de afspraken voor iedereen blijven gelden. Soms ook voor volgende kopers. Dat geldt voor bijvoorbeeld afspraken over boetes, zoals voor o.a. de zelfbewoningsplicht. Dit valt allemaal onder privaatrecht.
Voor alle ontwikkelingen in Oosterwold gelden de regels uit het Chw bestemmingsplan Oosterwold, dat vanaf 1 januari 2024 is opgenomen in het omgevingsplan. Vooral de Ontwikkelregels in artikel 13 van het bestemmingsplan zijn belangrijk. In het bestemmingsplan staat dat elke bouwactiviteit moet voldoen aan de Ontwikkelregels voor kavelsamenstelling (artikel 13.6 en 13.6.3) en voor kavelindeling (artikel 13.7). Voor het veranderen van een kavelindeling of het splitsen van een kavel is niet altijd een vergunning nodig. Dit valt allemaal onder publiekrecht.
Zowel de (privaatrechtelijke) afspraken in de overeenkomsten als de (publiekrechtelijke) regels uit het Chw bestemmingsplan Oosterwold, zijn belangrijk als je iets wilt aanpassen op je kavel.
Als je iets wilt aanpassen aan de kavelindeling, moet je altijd goedkeuring vragen bij de gebiedsregisseur Oosterwold van de gemeente Almere door te mailen naar oosterwold@almere.nl. Als de verhouding van je kavelsamenstelling niet verandert en je niet gaat bouwen, hoef je voor het aanpassen van de kavelindeling geen vergunning aan te vragen.
Als je een kavel splitst, dan moet je altijd goedkeuring vragen bij de gebiedsregisseur Oosterwold van de gemeente Almere door te mailen naar oosterwold@almere.nl. De kavels die ontstaan na deze splitsing, moeten samen altijd blijven voldoen aan de Ontwikkelregels (artikel 13.6 en 13.7). Je mag wel onderdelen tussen de kavels uitruilen. Bijvoorbeeld stadslandbouw vergroten en meer groen toevoegen op de ene kavel, en dan op de andere kavel het omgekeerde doen. Zolang de kavelsamenstelling maar blijft voldoen aan de Ontwikkelregels.
Als de nieuwe situatie niet past in de regels van het bestemmingsplan, dan is een er sprake van een buitenplanse omgevingsplanactiviteit (BOPA). Een BOPA is een procedure voor afwijking van de regels in het bestemmingsplan. Je kunt onderzoeken of de gemeente mee kan werken aan een afwijking van het bestemmingsplan. Dat doe je met een aanvraag ‘Verkennen en Begeleiden Initiatief’ (VBI). Aan dit VBI-traject zijn kosten verbonden. Als de uitkomst van het VBI-traject positief is, dan kan je aanvraag voor een omgevingsvergunning indienen met BOPA-procedure. Een BOPA-procedure brengt extra kosten (leges) met zich mee.
Voor alles dat je bouwt is een omgevingsvergunning (OPA) nodig, tenzij deze activiteit vergunningvrij of meldingsplichtig is. Een OPA is een vergunning die je krijgt als je aanvraag binnen de regels van het bestemmingsplan past. Als hieraan is voldaan, zal een vergunning verleend worden. Lees meer informatie op de pagina over het Omgevingsloket.
Als je een vergunning krijgt, gelden ook nog de afspraken uit de koopovereenkomst. Controleer je koopovereenkomst daarom goed. Het kan zijn dat je volgens de regels uit het bestemmingsplan en de gevolgde procedure een vergunning krijgt, maar dat door de afspraken uit de koopovereenkomst ook nog toestemming moet worden gevraagd aan de gebiedsregisseur. Als je je niet aan de afspraken uit de koopovereenkomst houdt en geen toestemming vraagt, kan dit voor boetes zorgen.
Doe je een aanvraag bij de gemeente, hou er dan rekening mee dat deze moet voldoen aan alle hierboven genoemde voorwaarden. Vanaf 1 februari 2026 behandelen we de aanvragen uitgebreider. De uitgebreide procedure en beoordeling is vanaf nu standaard bij alle kavelwijzigingen, kavelsplitsingen, lopende gronduitgiftes en nieuwe ontwikkelplannen. Bij jouw aanvraag is het ook belangrijk om te letten op de volgende punten:
Water speelt een hele belangrijke rol in de wijk. Dit wordt vaak onderschat. Inwoners zijn zelf verantwoordelijk voor de aanleg en onderhoud van water op de kavel. Lees meer informatie over waterbeheer in het ontwikkelboek.
Voor elke kavel in Oosterwold moet je een watervergunning aanvragen bij het waterschap. Ook als je een kavel splitst.
De locaties voor de putten van de gemeentelijke riolering (afvalwater) staan vast. De gemeente geeft aan waar je deze put op je ontwikkelplan moet intekenen. De afspraken over de riolering en de putten worden vastgelegd in een recht van opstal. Dit recht van opstal wordt in het kadaster ingeschreven door een notaris. Alle kavels die gesplitst zijn of worden, ontvangen een rekening voor de aanleg van de extra rioolaansluiting(en).
