De ontwikkeling van de Grote Markt heeft invloed op de bewoners en de horecaondernemers. Daarom heeft Gemeente Almere informatiebijeenkomsten georganiseerd. Samen werken we aan een horecaplein waar het prettig wonen en uitgaan is.
Ruim 1400 bewoners uit het centrum zijn met een brief uitgenodigd voor deze bijeenkomst. Dertig personen waren aanwezig, waaronder ook vertegenwoordigers van Vereniging van Eigenaren. Tijdens deze bijeenkomst is het ontwikkelplan toegelicht en kon men vragen stellen. Er zijn zorgen geuit over geluidsoverlast en parkeren. Contactgegevens zijn uitgewisseld.
In samenwerking met de Ondernemersverenging Stadscentrum Almere (OVSA) zijn er bijeenkomsten georganiseerd voor de horecaondernemers van de Grote Markt. Hierbij waren 6 ondernemers aanwezig. Met name schaduwvorming op de terrassen kwam hier ter sprake. Er zijn nog mogelijkheden om het conceptplan aan te passen.
Vragen of interesse in de presentatie? Stuur dan een mail naar IBA-mail@almere.nl met ‘Herontwikkeling Grote Markt’ in het onderwerp.
Lees hieronder de verslagen.
Dialoog met horecaondernemers, waarvan 6 ondernemers aanwezig waren.
Welkom door Danny Louwerse, Programmamanager Almere Centrum. Deze bijeenkomst met verschillende schaduwstudies is een vervolg van de bijeenkomst voor de horeca Grote Markt van 23 mei 2022.
Na de eerste bijeenkomst met horecaondernemers heeft er op 31 mei een bijeenkomst plaatsgevonden met de bewoners. Ook hier zijn de plannen gepresenteerd rondom het plaatsen van extra verdieping(en) op de bestaande panden. En de consequenties; schaduw in tuinen en op terrassen. De bewoners waren iets kritischer, dit ging met name meer over geluidsoverlast en het dumpen van afval door ondernemers, waar ze nu last van hebben.
Melvin Prince, Projectmanager Gebiedsontwikkeling, zoomt tijdens de bijeenkomst in op een aantal schaduwscenario’s vanuit de:
Er worden voorbeelden getoond hoe de schaduw op het plein valt in verschillende maanden en op verschillende tijdstippen per dag. Ten opzichte van de huidige situatie en het voorgestelde ontwikkelkader betekent dit 20 minuten eerder schaduw op het plein. Het verschil tussen de huidige situatie en het bestemmingsplan is forser. Dit heeft niet de voorkeur van de gemeente.
Afgesproken is dat een aantal voorbeelden van schaduwscenario’s worden gedeeld. Vanaf maart/april, ondernemers geven aan dat er dan ook gebruik wordt gemaakt van de terrassen bij mooi weer. Deze schaduwbeelden worden gedeeld.
Opmerking is dat er wellicht ook trapsgewijs opgebouwd kan worden. Dit levert dan ook een dakterras op voor nieuwe woningen en zal wellicht minder invloed hebben op het geven van schaduw op het plein. Dit wordt meegenomen in het ontwikkelkader.
Tot nu toe zijn een aantal panden bekend voor mogelijke ophoging. De planning is nu dat panden om en om opgehoogd mogen worden, niet aaneengesloten. Een van de aanwezigen geeft aan dat wanneer er trapsgewijs gebouwd kan worden, dit wellicht minder van belang zou hoeven te zijn.
Trapsgewijs opbouwen wordt meegenomen in de plannen. Algemene opmerking; men is ook geen voorstander van ‘blokkendozen’.
Dialoog met bewoners
Bijeenkomst wordt geopend met een welkom door Danny Louwerse, Programmadirecteur Almere Centrum, met korte voorstelronde wie er namens de gemeente aanwezig zijn.
De gemeente Almere heeft de ambitie om het centrum te laten groeien van globaal 2.500 naar 10.000 woningen. Het huidige centrum willen we doorontwikkelen naar een bruisende binnenstad en van een 8 uurs economie naar een 16 uurseconomie. Het doel van dit ontwikkelkader is het verstevigen van de belevingswaarde van het centrumgebied en de interactie tussen de verschillende functies vergroten om het centrum levendiger te krijgen. Het vaststellen van dit ontwikkelkader geeft mogelijkheden om in huidige gebouwen woningen toe te voegen.
Projectleider Gebiedsontwikkeling Melvin Prince licht de plannen en de historie kort toe, vanaf 2017 tot nu met uitleg over de korte stop vanwege corona.
In de presentatie zit een afbeelding van de huidige situatie met 4 gebouwen met categorie 3 (discotheek). Daar is wonen uitgesloten, uitzondering voor de woningen die er al zitten. Wonen in categorie 1 en 2 mag wel.
Het toevoegen van detailhandel tot de eerste woonlaag en wonen vanaf eerste bouwlaag, openbare toiletten, permanente terrassen voor de horeca dragen bij aan de functiemix.
Het huidige bestemmingsplan blijft, de bestemming van de Grote Markt wordt er niet afgehaald. Ontwikkelkader is een visie. Bestemmingsplan blijft er op, het wijzigen van een bestemmingsplan is juridisch lastig en duurt lang. Zo moeten er nu al onderzoeken worden uitgevoerd en de regels veranderen elk jaar. Met het ontwikkelkader kunnen initiatiefnemers van nieuwe woningen aan de gang. Wat hij/zij ontwikkelt mag geen belemmering mag zijn voor zijn/haar buren en kosten zijn voor de initiatiefnemer.
Bij het verhogen van de bestaande gebouwen wordt gewerkt met ‘setback’; de bovenste lagen worden 2,5 meter van de voorgevel af gebouwd. Een half uur meer schaduw is voor gemeente aanvaardbaar. De hoeveelheid schaduw is afhankelijk van het tijdstip en tijd van het jaar. Rond 13:00 uur is er geen nadelige schaduw op het plein.
Maximale bouwhoogte is 22,5 meter met een ‘setback’ van 2,5 meter tot de voorgevel. Niet het gehele gebouw mag verhoogd worden, maximaal 50% en niet aaneengesloten gebouwen.
De eigenaar van het pand bepaalt de snelheid. Vergunningsaanvragen kan nu gebeuren, het bouwen pas over 3 jaar bijvoorbeeld. De gemeente heeft geen eigendom in de panden en kan dus niets opleggen.
In het huidige bestemmingsplan mag er gebouwd worden gelijk aan de gevel tot 18 meter omhoog. Dit zorgt voor veel meer schaduw dan de nieuwe optie met ‘setback’ en max hoogte.
Gemeenteraad kan een kader opleggen welke doelgroep er in de woningen moet komen te wonen. Maar deze gebouwen staan niet op grond van de gemeente en daardoor kan er minder op gestuurd worden.
Informatie over de verhouding woningen en aantal parkeerplaatsen uit de presentatie wordt nog geactualiseerd naar de huidige maatstaven. De gegevens stammen nu uit 2017. Aantal woningen/parkeerplaatsen wat genoemd wordt is een voorbeeld, niet een doel om te behalen.
Verantwoordelijkheid van participatie, bewoners betrekken bij het plan, ligt bij de initiatiefnemer. Er zijn mogelijkheden voor het opzetten van een klankbordgroep van ondernemers en/of bewoners onder leiding van onafhankelijke voorzitter.
Bekijk alle sfeerverslagen, het proces en de planning: almere.nl/centrum/grotemarkt
Bewoners worden verder geïnformeerd door middel van bewonersbrief en digitale nieuwsbrief. Aanmelden kan via: almere.nl/centrum/nieuwsbrief
Dialoog met horeca-ondernemers
Welkom door Danny Louwerse, Programmamanager Almere Centrum, met een korte terugblik op het proces. De gemeente heeft besloten om na de eerdere bijeenkomsten in 2019 het ontwikkelkader van de Grote Markt tijdelijk stop te zetten vanwege corona. Ondernemers hadden voldoende aan het hoofd. Nu wordt het proces weer opgestart. Tijdens deze bijeenkomst met de horecaondernemers worden de aanpassingen besproken. Op 31 mei is er een informatiebijeenkomst voor bewoners.
Melvin Prince, Projectmanager Gebiedsontwikkeling, licht de aangepaste plannen verder toe en begint met een korte terugblik op de historie vanaf 2017.
Doel van dit ontwikkelplan is het verstevigen van de belevingswaarde van het centrumgebied. We willen de interactie tussen de verschillende functies zoals wonen, uitgaan en verblijven, vergroten. Hierdoor wordt het centrum en de Grote Markt levendiger. Hoe meer mensen in de directe omgeving van de Grote Markt wonen, hoe beter het voor de ondernemers is.
Het vaststellen van dit ontwikkelplan geeft mogelijkheden om in de huidige gebouwen woningen toe te voegen. Belangrijke aanpassing ten opzichte van de plannen in 2019 is dat de initiatiefnemer, de vastgoedeigenaar, alles zelf betaalt en wat hij/zij ontwikkelt geen belemmering mag zijn voor de buren.
De drie verschillende categorieën worden verder toegelicht.
Voorbeeld: Een eigenaar van een pand waar voorlopig categorie 3 (discotheek) op zit, besluit om woningen te maken. Dan kan deze eigenaar de categorie laten bijstellen naar categorie 2. In overleg kan een bestemming opgegeven worden zodat er nieuwe mogelijkheden ontstaan. Later de categorie weer omzetten naar categorie 3 kan niet.
Stel dat er in het gebouw verschillende eigenaren zitten en in de ene hoek wil de eigenaar een andere categorie, dan moet er onderzoek gedaan worden naar de geluidsoverlast. Als dat een positieve uitslag heeft, kan de categorie aangepast worden.
Naar aanleiding van de gesprekken in 2019 is de maximale verhoging van gebouwen (‘optopping’) aangepast van 100% naar 50%. In de nieuwe plannen mag er tot 22 meter hoogte gebouwd worden met ‘setback'. Eerst moet het ontwikkelkader vastgesteld worden, daarna is er de mogelijkheid om het bestemmingsplan aan te passen.
De schaduwvorming wordt besproken. ‘Setback’ is verplicht; dit betekent dat de bovenste lagen van een gebouw 2,5 meter van de voorgevel af moeten. De hoeveelheid schaduw is afhankelijk van het tijdstip en tijd van het jaar. Rond 13:00 uur is er geen nadelige schaduw op het plein.
Later in het proces is het mogelijk om een soort klankbordgroep op te richten die bij elke nieuwe aanvraag van een vergunning kan kijken of de hoeveelheid schaduw aanvaardbaar is. De initiatiefnemer moet zelf een schaduwstudie doen, die wordt weer getoetst door de projectontwikkelaar.
Verschillende scenario’s van aanvragen worden nog doorgesproken. Er volgt een vervolgbijeenkomst in juni over schaduwstudies.
Voor de bewonersbijeenkomst zijn ruim 1400 bewoners uit het centrum met een brief uitgenodigd. Op 31 mei 2022 waren er 30 personen aanwezig waaronder vertegenwoordigers van Vereniging van Eigenaren. In samenwerking met de Ondernemersvereniging Stadscentrum Almere (OVSA) zijn er bijeenkomsten georganiseerd voor de horecaondernemers. Zes ondernemers waren aanwezig bij deze bijeenkomsten. Alle horecaondernemers hebben achteraf de presentatie en het verslag ontvangen.
