Skip to content

Transformatie

Wat houdt transformatie in

Bij het transformeren van gebouwen gaat het om een verandering van functie. Vaak betreft het kantoorgebouwen waar men woningen van wil maken. Almere was gebouwd om gezinnen te huisvesten, met name uit de regio Amsterdam. Deze nieuwe Almeerders wilden vooral wonen in grondgebonden eengezinswoningen. Hiervan is in Almere veel gebouwd. Plekken om te werken of te ondernemen werden buiten de woonwijken langs de wegen geplaatst, waardoor bedrijventerreinen en kantoorstroken in Almere vrijwel niet bewoond worden.Vandaag de dag wonen veel Almeerders nog altijd in grote tevredenheid in eengezinswoningen en laagbouw, maar de vraag naar woningen voor één– en tweepersoonshuishoudens is hard gegroeid. Voor jongeren, die een kleine zelfstandige en betaalbare woning vragen, is er weinig aanbod. Ook voor ouderen die willen doorstromen is er in Almere te weinig geschikte woonruimte beschikbaar. Verder zijn er veel expats, (internationale) studenten en gescheiden mensen met spoed op zoek naar een kleine woonruimte. In het Almeerse woningaanbod moeten daarom meer betaalbare en diverse woningen komen.

In Almere staan heel wat kantoren en bedrijfsruimten leeg. Door het leegstand vastgoed te transformeren (ombouwen) naar het type woning waar veel vraag naar is, worden meerdere doelen tegelijk bereikt:
de leegstand van kantoorruimte neemt af, het woningtekort gaat omlaag, de leefbaarheid verbetert en er wordt meer duurzaam met grondstoffen omgegaan. Via transformatie kan ten opzichte van nieuwbouw relatief snel extra woonruimte worden gerealiseerd.

Wat doet de gemeente

Bij de transformatie gaat het in de eerste plaats om het veranderen van een bestaand gebouw met bijvoorbeeld een kantoor-, onderwijs- of bedrijfsfunctie naar een woonfunctie. Een hotelfunctie behoort ook een mogelijkheden. Het gebouw blijft dan geheel of grotendeels staan, maar wordt binnen ingrijpend aangepast. Soms moet ook de gevel worden aangepast vanwege benodigde geluidsmaatregelen of een verplichte buitenruimte. Aandacht is er ook voor de directe omgeving. Parkeren moet goed opgelost zijn en rond het gebouw moet het veilig en leefbaar zijn.  

Woningsplitsing

Op 11 oktober 2018 is door het college van B&W het voorbereidingsbesluit Woningsplitsing en Kamerbewoning vastgesteld. Met dit voorbereidingsbesluit is het vanaf het moment van bekendmaking verboden om gebouwen met een bestemming wonen te wijzigen in of ten behoeve van meer dan één huishouden of een bestaande woning te veranderen of te vergroten in twee of meer woningen. Ook mogen er in een woning waar al meerdere huishoudens zijn gevestigd niet meer huishoudens worden toegevoegd. Dit voorbereidingsbesluit is van toepassing op het gehele grondgebied van de gemeente Almere.

Slopen of nieuwbouw

In een enkele situatie kan een transformatie-initiatief uiteindelijk leiden tot (geheel of gedeeltelijke) sloop en/of nieuwbouw. Als een pand niet meer geschikt is voor zijn functie, maar ook niet meer getransformeerd kan worden, kan nieuwbouw overwogen worden. Maar het proces is hierbij veel complexer en de oplossing minder duurzaam. 

Voortraject: Wel of niet meewerken

Bij een concreet initiatief voor transformatie van een bestaand pand of nieuwbouw op een bestaande kavel kunt u contact opnemen met één van de relatiebeheerders van de afdeling Vergunningen, Toezicht en Handhaving (VTH). Na een oriënterend gesprek kan VTH een ‘dossier wabo-vooroverleg’ openen. Hiervoor heeft de gemeente gegevens nodig over de locatie, een schets/beeld van het nieuwe plan, het gewenste programma (aantal, grootte en categorie woningen waaraan wordt gedacht) en gegevens over de aanvrager zelf. Zie ook de eerste kolom van bijgaand schema.

Bij het eerste gesprek wordt gekeken naar de mogelijkheden en beperkingen en wordt het proces uitgelegd. Lijkt het een haalbaar en kansrijk initiatief, dan wordt het voorstel binnen de gemeente uitgezet voor een haalbaarheidsanalyse (HBA). Alle diensten en disciplines geven dan in een kort tijdsbestek hun advies of voorwaarden door. Behandeling en besluitvorming over al dan niet medewerken met een verdere planologische procedure vindt plaats in het zogenaamde MidOffice (MO), waarin alle relevante gemeentelijke diensten vertegenwoordigd zijn. Het programma (welk type woningen op welk moment waar in de stad) wordt ook voorgelegd aan het Overleg Stedelijke Programmering (OSP) om te voorkomen dat er teveel dezelfde woningen tegelijkertijd worden ontwikkeld.

Het proces neemt in totaal 1,5 tot 2 maanden in beslag. Dan is duidelijk of en onder welke voorwaarden (op hoofdlijnen) de gemeente bereid is tot een planologische medewerking.

Organisatie

Indien het vooroverleg positief verloopt, start een fase waarin u het plan verder uitwerkt, alle voorwaarden worden verwerkt, en waarbij een Anterieure Overeenkomst (AO) wordt gesloten tussen initiatiefnemer en gemeente. In deze AO worden zaken geregeld als de medewerking van de gemeente, het programma, het parkeren, eventuele additionele gronduitgifte, afspraken over omgeving, kwaliteit en ingrepen in het openbaar gebied. Maar ook het planschaderisico en het kostenverhaal zijn essentieel. De initiatiefnemer tekent voor het risico van planschade en draagt bij aan de gerelateerde ambtelijke kosten om het plan ruimtelijk en planologisch mogelijk te maken. Let wel: dit speelt alleen bij een benodigde bestemmingsplanherziening en staat los van de leges.

Na het ondertekenen van de Anterieure Overeenkomst kan de aanvraag omgevingsvergunning worden ingediend.

Voor en met wie

Vanuit de “markt” (zowel de verhuurders, ontwikkelaars, beleggers als de woningzoekenden) vraagt men vooral medewerking  en duidelijkheid vanuit de gemeente. Duidelijkheid over locaties en de (on-)mogelijkheden, maar vooral vraagt men een vlotte medewerking bij het proces. Tot eind 2017 was de gemeente hier nog niet volledig op ingesteld, maar tegenwoordig kunnen initiatiefnemers op alle onderdelen geholpen worden.

Let wel, de gemeente zal en kan niet op elke plek meewerken aan transformatie van vastgoed. Op de meeste bedrijventerreinen kan geen medewerking worden verleend vanwege strijdigheid tussen de woon- en bedrijfsfunctie. We willen de zittende bedrijven immers niet beperken in hun bedrijfsvoering. Verder moet bij een woonfunctie voldaan kunnen worden aan eisen op het vlak van veiligheid, geluid, parkeren en dergelijke.

Bekendmakingen

De gemeente publiceert de beschikking op uw vergunning op www.officielebekendmakingen.nl/gemeenteblad

Kosten

Een overzicht van alle leges van de gemeente Almere vindt u in de Legesverordening en tarieventabel. De legesverordening en tarieventabel worden elk jaar opnieuw vastgesteld.

Vragen

Bij de afdeling Vergunningen, Toezicht & Handhaving zijn veel zaken online te regelen www.almere.nl.  

Heeft u advies nodig of heeft u een vraag over een vergunning dan kunt u contact opnemen met de balie Vergunningen, Toezicht & Handhaving. U kunt ook persoonlijk langskomen, dit is mogelijk na het maken van een afspraak of tijdens de vrije inloop op dinsdagmiddag, woensdagochtend en vrijdagochtend. U kunt een afspraak maken via www.almere.nl/afspraak of telefonisch via 14036 of door het contactformulier in te vullen.  

U vindt de balie Vergunningen, Toezicht & Handhaving op het Ondernemersplein in het stadhuis 

Handige links

Wat vindt u van onze website?